پیش‌بینی رشد حجمی معاملات مسکن در زمستان 94 ، محمدرضا محمدی

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران بر گرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در آبان‌ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 12056 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4‌/‌4و 7‌/‌6 درصد افزایش نشان می‌دهد. در همین ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5‌/‌38 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 0‌/‌2 درصد کاهش همراه بوده است.

در این گزارش دو نکته پیداست: اول رشد حجمی معاملات در آبان 94 و دوم کاهش 0‌/‌2 درصدی قیمت واحد‌های مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل. نکته اول خبر خوبی برای بازار مسکن است. رشد حجمی می‌تواند نوید‌بخش روزهای خوش خرید و فروش در ماه‌های آینده باشد. شاید از چند ماه قبل از توافق وین تاکنون مردم در انتظار یک نتیجه قطعی دیپلماتیک بودند تا تکلیف بازار مسکن مشخص شود. اما تداوم رکود در بازار ایران و نتیجه‌بخش نبودن پیامدهای سیاسی در کوتاه‌مدت، آرام‌آرام سبب شد تا برخی از تولید‌کنندگان، واحدهای مسکونی خود را به حداقل قیمت بفروشند و خریداران نیز با دراز‌مدت شدن زمان انتظار تغییر در بازار مسکن ناگزیر تن به خرید با قیمت روز دادند.

این اتفاق مبارک یعنی رشد 4‌/‌4 و 7‌/‌6 درصدی حجم معاملات نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته، می‌تواند این حدس را برای کارشناسان محقق کند که به هر صورت تعدادی از فروشندگان و خریداران در انتظار تغییری در بازار مسکن هستند. در آبان‌ماه سال 93  در تهران 11301 و در آبان‌ماه سال 94  در تهران 12056 واحد مسکونی خرید و فروش شده است. این آمار نشان از تغییر 7‌/‌6 درصدی دارد.

طبق گزارش بانک مرکزی، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آبان‌ماه سال 1394، نشان می‌دهد که بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 9/15 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم 3/15 و 6/13 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 0/57 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

با این آمار درمی‌یابیم که تقاضا خرید در بخش میانی جامعه بیش از دیگر بخش‌ها است، چراکه بالغ بر 0‌/‌57 درصد از معاملات برای واحد‌های مسکونی کمتر از 80 مترمربع با میانگین قیمت بوده است. با توجه به تقاضای کم و عرضه زیاد، قیمت این واحدهای مسکونی در آبان‌ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته کاهش داشته است.

در آبان‌ماه سال 1394 متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5/38 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9/1 و 0/2 درصد کاهش نشان می‌دهد.

بازار مسکن تقاضای پنهان دارد و اگر شرایط برای خرید تسهیل شود، امکان رونق در زمستان نیز وجود دارد. جهش رشد حجمی نشان می‌دهد که این رکود نمی‌تواند پایدار باشد و گویا دو طرف عرضه و تقاضا در انتظار تغییرات سیاست‌های داخلی و خارجی در زمینه اقتصاد مسکن هستند.

 از یک طرف عرضه‌کننده منتظر است تا پس از اجرای برجام بتواند واحدهای مسکونی خود را بالاتر از قیمت موجود فعلی بفروشد و از طرف دیگر خریدار در انتظار کاهش قیمت واحد مسکونی است.

در بازار مسکن هم تقاضا و هم عرضه وجود دارد اما آمار و ارقام دقیقی مبنی بر نیاز و تقاضای واقعی موجود نیست. شواهد آماری آبان ماه نشان می‌دهد که در صورت رونق در بازار مسکن ابتدا واحدهای مسکونی با متراژ پایین با استقبال مواجه می‌شوند و در واقع حجم انبوهی از تقاضا از طرف طبقه متوسط شهری صورت خواهد گرفت.

با این توصیف در زمستان سال 94 ما شاهد رونق نسبی بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل هستیم. زیرا با توجه به گزارش آمانو در دو روز گذشته، تکلیف برجام به زودی مشخص می‌شود و در حقیقت بازار عرضه و تقاضای واقعی خود را نشان می‌دهد. پیش‌بینی بر این است که با اجرایی شدن برجام  در زمستان 94 قیمت مسکن به دو دلیل  افزایش نخواهد یافت:

 یک: ما در بازار مسکن با حجم انبوهی از عرضه مواجه هستیم و با توجه به اینکه بازار تشنه نقدینگی است، در صورت تقاضای واقعی، فروشنده سعی می‌کند با فروش بخشی از تولیدات خود حجم نقدینگی خود را در کوتاه‌مدت افزایش دهد.

دو: حجم نقدینگی در بازار آنقدر نیست که با اجرای برجام ایجاد تورم کند، اما در دراز‌مدت اگر ورود سرمایه‌های خارجی کنترل نشود امکان ایجاد تورم و افزایش قیمت نسبی را شاهد خواهیم بود. البته این نکته را فراموش نکنیم که پس از اجرای برجام، در سال آینده با توجه به ورود تکنولوژی‌های نوین ساختمانی  و مداخله دولت در واگذاری زمین و امکان اجرای طرح‌های وزارت راه و شهرسازی از جمله طرح مسکن اجتماعی، قیمت واحد‌های مسکونی کاهش یابد. بنابراین ما در سه دوره یک ساله آینده یک منحنی افزایش و دوباره کاهش قیمت را شاهد خواهیم بود.

پیش‌بینی می‌شود در زمستان 94 با افزایش نسبی تقاضا بدون افزایش قیمت چشمگیر واحد‌های مسکونی روبه‌رو هستیم و بخشی از بازار مسکن با تقاضا برای متراژهای زیر 80 متر کمی رونق بگیرد. در نیمه اول سال 95 با افزایش نسبی قیمت برای متراژهای پایین روبه‌رو می‌شویم، اما در نیمه دوم سال 95 در صورت اجرایی شدن طرح‌های وزارت راه و شهرسازی و حمایت دولت در واگذاری زمین و ترمیم ساخت‌و‌سازهای بافت‌های فرسوده، تعادل به بازار مسکن برمی‌گردد و شاهد حباب قیمتی نخواهیم بود.

بیمه و مشکل انحصار‌ها ، حسن فتحی

یکی از مشکلات اقتصاد در ایران، انحصار‌هایی است که از سال‌ها قبل روی آن سایه انداخته و ز‌مینه را برای  رشد و توسعه از بین برده است. انحصار اگرچه در مقطعی راهگشا و مثبت بوده ولی امروزه که شاهد رشد و توسعه اقتصاد در زمینه‌های مختلف هستیم  نه تنها راهگشا نیست بلکه مشکل آفرین بوده و می‌تواند نقش ترمز و مانع را ایفا کند.

زمانی دخانیات، قند و شکر و برخی خدمات و اقلام در انحصار دولت قرار داشتند و دولت بنا به دلایلی سعی داشت در سایه این انحصار‌ها یا به بازار سر و سامان بدهد یا اینکه خواسته خود را از این طریق در جامعه پیاده کند ولی امروزه با توجه به تحولاتی که در اقتصاد به وجود آمده و تغییراتی که در روابط تجاری و اقتصادی حاصل شده، نه‌تنها انحصار و انحصارات به ترمز و مانع تبدیل شده بلکه دولتی بودن اقتصاد نیز نفی گردیده و با انتقاد مواجه است. دلیل آن نیز جلوگیری از آزادی عمل و فعالیت اقتصاد‌ی می‌باشد که با حضور و فعالیت دولت صورت گرفته و دولت و دولتی‌ها را رویاروی بخش خصوصی قرار داده است.  

در سا‌ل‌های گذشته برخلاف مواد قانون اساسی در عوض اینکه اقتصاد و امور انحصاری در جهت خروج از دولتی بودن حرکت کنند بیش از پیش به دولت وابسته گردیده و با محدود شدن بخش خصوصی زمینه مساعدی برای باز شدن دست دولت در تمامی زمینه‌های اقتصا‌دی فراهم شد، به گونه‌ای که امروزه دولت و دولتی‌ها تمامی اقتصاد را در دست داشته و  هرگونه که مایل هستند عمل می‌کنند.

در حالی که انتظار می‌رود امروزه با حرکت دولت به سوی تحول و دگرگونی بار دیگر مساله بخش خصوصی و خصوصی‌سازی مورد توجه قرار گیرد، ولی شواهد امر گویای این مساله است که به نظر نمی‌رسد اراده‌ای قوی برای حرکت در این راستا و عملی‌شدن این مساله وجود داشته باشد.

یکی از مسائلی که با انحصار دولتی و یا به گفته رئیس دفتر رئیس‌جمهور با شبه انحصار مواجه است، صنعت بیمه است که باید تغییر کرده و در اقتصاد پسا‌تحریم با تغییر زیرساخت‌ها، دچار تحول اساسی شود. زیرا در عصر کنونی صنعت بیمه با حاکمیت فرهنگ سده میانه‌ای جوابگو نبوده و قادر به برآوردن نیاز‌ها نیست. امروزه متاسفانه وضعیتی در بیمه حاکم است که هم نارضایتی بیمه‌شوندگان را در پی داشته و هم اینکه شرکت‌های بیمه را در برآوردن تعهدات خود ناتوان ساخته است. ادامه این وضعیت نه برای صنعت بیمه و شرکت‌های بیمه‌ای مناسب است و نه برای بیمه شوندگان که خواستار به روز شدن بیمه‌ها هستند. به همین دلیل نیاز است دولت دست خود را از اقتصاد برداشته و با خاتمه دادن به انحصار‌ها زمینه مساعدی برای رشد و توسعه این امور فراهم سازد. زیرا در عصر کنونی و اقتصاد پسا‌تحریم که قرار است پای خارجی‌ها به اقتصاد باز شود نمی‌توان با حربه‌ها و روش‌های منسوخ شده پیشین به جلو رفته و موفق شد.

تبعات نوسانات قیمت نفت ، افشین کرمی

وزیر نفت اخیرا درخصوص برگزاری اجلاس آتی اوپک اعلام کرد: برخی کشورها مخالف احیای سهمیه‌بندی در اوپک هستند. از این‌رو بعید است در این اجلاس به نتیجه برسیم. وزیر نفت درباره پیش‌بینی قیمت نفت نیز گفت: هیچ‌کس نمی‌تواند در مورد قیمت نفت حرف قطعی بزند.

تابستان سال گذشته، پس از یک دوره غیرمعمول ثبات طولانی، قیمت نفت سیری نزولی پیدا کرد و در عرض شش‌ماه به کمتر از نصف کاهش یافت. البته به این زودی‌ها مجددا به قیمت 100 دلار نخواهد رسید، زیرا اولا رشد تقاضا کمتر از آنچه تصور می‌شود، آهسته است. ثانیا قیمت‌های پایین نفت موجب فشار مالی و سیاسی به بعضی از کشورهای تولیدکننده نفت شده که می‌تواند در آینده موجب اختلال سهم آنها در بازار جهانی انرژی شود. ثالثا کشورهای عضو اوپک تمایلی به کاهش سهم بازارشان ندارند. اقتصاد اکثر کشورهای صادرکننده نفت، متکی بر درآمدهای نفتی بوده و طبیعتا با کاهش قیمت نفت و کاهش درآمدهای ارزی، با مشکلات جدی ازجمله کسری بودجه، عدم توانایی در تامین مالی پروژه‌های عمرانی، عدم کنترل نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی و رواج پدیده تورم دست به گریبان خواهند شد. به‌هم‌‌خوردن تعادل بودجه‌ای در کشورهای صادر کننده نفت به‌خصوص کشورهایی که حجم زیادی از بودجه جاری و عمرانی خود را از طریق فروش نفت به دست می‌آورند مهم‌ترین وجه منفی کاهش بهای نفت به‌شمار می‌رود زیرا طبق محاسبات صندوق بین‌المللی پول، جهت تنظیم یک بودجه متعادل و بدون کسری، قیمت نفت در کشورهای مختلف باید از عدد معینی پایین‌تر نرود. به‌عنوان مثال در مورد ایران قیمت نفت نباید از 90 دلار کمتر باشد، در غیر این صورت، اقتصاد ایران در مهم‌ترین متغیرهایش یعنی بودجه و تراز پرداخت‌ها با مشکل مواجه می‌شود. چون هزینه‌های دولت چسبندگی زیادی به قیمت نفت بالا پیدا کرده است، نمی‌تواند متناسب با کاهش قیمت‌ها، خود را تعدیل کند و این کسری بودجه اگر از کانال‌های رایج مانند چاپ اسکناس توسط بانک مرکزی جبران شود باعث افزایش بیشتر نرخ تورم می‌شود. از سوی دیگر ماجرا مربوط به واردات است زیرا کالای خارجی به‌شدت وارد زندگی ایرانیان شده و کاهش واردات می‌تواند نقش موثری در اقتصاد و زندگی مردم ایفا کند. همچنین ناتمام ماندن یا عملی نشدن طرح‌ها و پروژه‌هایی که براساس فروش نفت به قیمت‌های بالاتر، برنامه‌ریزی و طراحی شده‌اند نیز از دیگر اثرات منفی کاهش بهای نفت شمرده می‌شود.

به بیان دیگر، یک اثر فوری کاهش قیمت نفت، ایجاد کسری بودجه دولت بوده که چون معمولا از طریق کاهش بودجه عمرانی جبران می‌شود، سبب رکود اقتصاد شده است. همچنین کاهش دریافتی‌های نفتی سبب کاهش شدید عرضه ارز شده و نرخ آن را افزایش داده است. بنابراین در کوتاه‌مدت قطعا جدا شدن از نفت بسیار سخت و دردناک است. البته در بلندمدت یک جای امیدواری با کاهش دریافتی‌های نفتی برای اقتصاد ایران می‌توان قائل بود؛ اینکه با قطع دریافتی‌های نفتی به‌مرور اثرات منفی ساختاری و نهادی آن (ازجمله بیماری هلندی، اثر آزمندی، فاجعه اشتراکی‌ها، رانت‌جویی و گروه‌های همسود، کاهش سرمایه انسانی، بی‌عدالتی بین‌ نسلی، ورود نااطمینانی به اقتصاد و ...) به‌دلیل از بین رفتن عامل ایجادکننده، حذف شود. قابل ذکر است اگر عزمی جدی برای حذف اثرات منفی دریافتی‌های نفتی از اقتصاد ایران وجود داشته باشد، حذف مرحله‌ به ‌مرحله و کم‌کم دریافتی نفتی ایران از جانب کشورهای تحریم‌کننده، بهترین فرصت بلندمدت برای این کار است.

ژانویه پایان تحریم‌های لرزان ، حسن فتحی

بارها اعلام شد که راه اجرای برجام از آژانس بین‌المللی انرژی اتمی می‌گذرد و با تائید آژانس راه برداشتن تحریم‌ها هموار شده و زمینه مساعدی برای همکاری و تعامل با جامعه جهانی فراهم خواهد شد. در این ارتباط گزارش اخیر آمانو، رئیس کل آژانس بین‌المللی انرژی اتمی که با استقبال تهران و واشنگتن مواجه شد، همراه با سخنان ارنست مونیز، وزیر انرژی آمریکا موید این مساله است که همه دست به دست هم داده‌اند تا موانع از سر راه اجرایی‌شدن کامل برجام برداشته شده و با لغو تحریم‌ها فصل جدید همکاری بین ایران با جهانیان آغاز شود.

در مدتی که از توافق وین می‌گذرد دو مساله مورد توجه قرار داشته که در روزهای گذشته آثار مثبت آنها آشکار شده است. مساله اول اعلام این موضوع از سوی جان کری، وزیر خارجه آمریکا بود که آینده برنامه هسته‌ای ایران برای ما مهم است و موضوع دوم جایگاه و موقعیت آژانس بین‌المللی انرژی اتمی بود که هر دو مساله در این روزها تائید شدند، لذا از این پس باید در انتظار سال جدید میلادی بود تا گام‌های نهایی برای برچیده‌شدن تحریم‌ها برداشته شود.

اجرای برجام با توجه به گستردگی تعهدات طرفین نیاز به زمینه‌سازی و فراهم ساختن زیرساخت‌هایی دارد که در این مدت به تدریج آماده شده و با توافق طرفین و برداشتن گام‌های اساسی، موانع برطرف گردیده و همه در انتظار لغو رسمی تحریم‌ها هستند. سخنان وزیر انرژی آمریکا در این رابطه جالب توجه بوده و نشانه تعهد طرفین به مسائلی است که قبلا درباره آنها توافق شده بود. وی صراحتا بر این مساله تاکید می‌کند که ما متعهد به لغو تحریم‌های مرتبط با برنامه هسته‌ای ایران هستیم. در همین ارتباط رضا نجفی، نماینده ایران در آژانس بین‌المللی انرژی اتمی نیز اعلام کرده که معاون مدیرکل آژانس اعلام داشته از نظر آژانس، نقشه راه پایان یافته و هیچ نیازی به اقدامات جدید و نقشه راه دوم نیست.

برداشتن موانع که زمانی از سوی دلواپس‌نمایان بزرگنمایی شده و اقدامی دور از ذهن به نظر می‌رسید، امروز به مساله‌ای عادی تبدیل شده و همه طرف‌ها بر آن تاکید کرده و در سایه همکاری و تعامل ایران و گروه 1+5 در آستانه پیوستن به تاریخ است. به این ترتیب بار دیگر دستاوردهای دیپلماسی آشکار شده و ناکامی مساله‌سازها و آنهایی که حامی آشکار و نهان تحریم‌ها هستند، اثبات می‌شود. به همین دلیل در روزهای آینده باید در انتظار برداشتن گام‌های اساسی در راه نزدیکی هرچه بیشتر دیدگاه‌ها و تقویت تعامل باشیم. تعاملی که می‌تواند تنش را به دوستی و همزیستی در صلح تبدیل کند.

ژانویه پایان تحریم‌های لرزان ، حسن فتحی

بارها اعلام شد که راه اجرای برجام از آژانس بین‌المللی انرژی اتمی می‌گذرد و با تائید آژانس راه برداشتن تحریم‌ها هموار شده و زمینه مساعدی برای همکاری و تعامل با جامعه جهانی فراهم خواهد شد. در این ارتباط گزارش اخیر آمانو، رئیس کل آژانس بین‌المللی انرژی اتمی که با استقبال تهران و واشنگتن مواجه شد، همراه با سخنان ارنست مونیز، وزیر انرژی آمریکا موید این مساله است که همه دست به دست هم داده‌اند تا موانع از سر راه اجرایی‌شدن کامل برجام برداشته شده و با لغو تحریم‌ها فصل جدید همکاری بین ایران با جهانیان آغاز شود.

در مدتی که از توافق وین می‌گذرد دو مساله مورد توجه قرار داشته که در روزهای گذشته آثار مثبت آنها آشکار شده است. مساله اول اعلام این موضوع از سوی جان کری، وزیر خارجه آمریکا بود که آینده برنامه هسته‌ای ایران برای ما مهم است و موضوع دوم جایگاه و موقعیت آژانس بین‌المللی انرژی اتمی بود که هر دو مساله در این روزها تائید شدند، لذا از این پس باید در انتظار سال جدید میلادی بود تا گام‌های نهایی برای برچیده‌شدن تحریم‌ها برداشته شود.

اجرای برجام با توجه به گستردگی تعهدات طرفین نیاز به زمینه‌سازی و فراهم ساختن زیرساخت‌هایی دارد که در این مدت به تدریج آماده شده و با توافق طرفین و برداشتن گام‌های اساسی، موانع برطرف گردیده و همه در انتظار لغو رسمی تحریم‌ها هستند. سخنان وزیر انرژی آمریکا در این رابطه جالب توجه بوده و نشانه تعهد طرفین به مسائلی است که قبلا درباره آنها توافق شده بود. وی صراحتا بر این مساله تاکید می‌کند که ما متعهد به لغو تحریم‌های مرتبط با برنامه هسته‌ای ایران هستیم. در همین ارتباط رضا نجفی، نماینده ایران در آژانس بین‌المللی انرژی اتمی نیز اعلام کرده که معاون مدیرکل آژانس اعلام داشته از نظر آژانس، نقشه راه پایان یافته و هیچ نیازی به اقدامات جدید و نقشه راه دوم نیست.

برداشتن موانع که زمانی از سوی دلواپس‌نمایان بزرگنمایی شده و اقدامی دور از ذهن به نظر می‌رسید، امروز به مساله‌ای عادی تبدیل شده و همه طرف‌ها بر آن تاکید کرده و در سایه همکاری و تعامل ایران و گروه 1+5 در آستانه پیوستن به تاریخ است. به این ترتیب بار دیگر دستاوردهای دیپلماسی آشکار شده و ناکامی مساله‌سازها و آنهایی که حامی آشکار و نهان تحریم‌ها هستند، اثبات می‌شود. به همین دلیل در روزهای آینده باید در انتظار برداشتن گام‌های اساسی در راه نزدیکی هرچه بیشتر دیدگاه‌ها و تقویت تعامل باشیم. تعاملی که می‌تواند تنش را به دوستی و همزیستی در صلح تبدیل کند.