پیش‌بینی رشد حجمی معاملات مسکن در زمستان 94 ، محمدرضا محمدی

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران بر گرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در آبان‌ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 12056 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4‌/‌4و 7‌/‌6 درصد افزایش نشان می‌دهد. در همین ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5‌/‌38 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 0‌/‌2 درصد کاهش همراه بوده است.

در این گزارش دو نکته پیداست: اول رشد حجمی معاملات در آبان 94 و دوم کاهش 0‌/‌2 درصدی قیمت واحد‌های مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل. نکته اول خبر خوبی برای بازار مسکن است. رشد حجمی می‌تواند نوید‌بخش روزهای خوش خرید و فروش در ماه‌های آینده باشد. شاید از چند ماه قبل از توافق وین تاکنون مردم در انتظار یک نتیجه قطعی دیپلماتیک بودند تا تکلیف بازار مسکن مشخص شود. اما تداوم رکود در بازار ایران و نتیجه‌بخش نبودن پیامدهای سیاسی در کوتاه‌مدت، آرام‌آرام سبب شد تا برخی از تولید‌کنندگان، واحدهای مسکونی خود را به حداقل قیمت بفروشند و خریداران نیز با دراز‌مدت شدن زمان انتظار تغییر در بازار مسکن ناگزیر تن به خرید با قیمت روز دادند.

این اتفاق مبارک یعنی رشد 4‌/‌4 و 7‌/‌6 درصدی حجم معاملات نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته، می‌تواند این حدس را برای کارشناسان محقق کند که به هر صورت تعدادی از فروشندگان و خریداران در انتظار تغییری در بازار مسکن هستند. در آبان‌ماه سال 93  در تهران 11301 و در آبان‌ماه سال 94  در تهران 12056 واحد مسکونی خرید و فروش شده است. این آمار نشان از تغییر 7‌/‌6 درصدی دارد.

طبق گزارش بانک مرکزی، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آبان‌ماه سال 1394، نشان می‌دهد که بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 9/15 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم 3/15 و 6/13 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 0/57 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

با این آمار درمی‌یابیم که تقاضا خرید در بخش میانی جامعه بیش از دیگر بخش‌ها است، چراکه بالغ بر 0‌/‌57 درصد از معاملات برای واحد‌های مسکونی کمتر از 80 مترمربع با میانگین قیمت بوده است. با توجه به تقاضای کم و عرضه زیاد، قیمت این واحدهای مسکونی در آبان‌ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته کاهش داشته است.

در آبان‌ماه سال 1394 متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5/38 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9/1 و 0/2 درصد کاهش نشان می‌دهد.

بازار مسکن تقاضای پنهان دارد و اگر شرایط برای خرید تسهیل شود، امکان رونق در زمستان نیز وجود دارد. جهش رشد حجمی نشان می‌دهد که این رکود نمی‌تواند پایدار باشد و گویا دو طرف عرضه و تقاضا در انتظار تغییرات سیاست‌های داخلی و خارجی در زمینه اقتصاد مسکن هستند.

 از یک طرف عرضه‌کننده منتظر است تا پس از اجرای برجام بتواند واحدهای مسکونی خود را بالاتر از قیمت موجود فعلی بفروشد و از طرف دیگر خریدار در انتظار کاهش قیمت واحد مسکونی است.

در بازار مسکن هم تقاضا و هم عرضه وجود دارد اما آمار و ارقام دقیقی مبنی بر نیاز و تقاضای واقعی موجود نیست. شواهد آماری آبان ماه نشان می‌دهد که در صورت رونق در بازار مسکن ابتدا واحدهای مسکونی با متراژ پایین با استقبال مواجه می‌شوند و در واقع حجم انبوهی از تقاضا از طرف طبقه متوسط شهری صورت خواهد گرفت.

با این توصیف در زمستان سال 94 ما شاهد رونق نسبی بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل هستیم. زیرا با توجه به گزارش آمانو در دو روز گذشته، تکلیف برجام به زودی مشخص می‌شود و در حقیقت بازار عرضه و تقاضای واقعی خود را نشان می‌دهد. پیش‌بینی بر این است که با اجرایی شدن برجام  در زمستان 94 قیمت مسکن به دو دلیل  افزایش نخواهد یافت:

 یک: ما در بازار مسکن با حجم انبوهی از عرضه مواجه هستیم و با توجه به اینکه بازار تشنه نقدینگی است، در صورت تقاضای واقعی، فروشنده سعی می‌کند با فروش بخشی از تولیدات خود حجم نقدینگی خود را در کوتاه‌مدت افزایش دهد.

دو: حجم نقدینگی در بازار آنقدر نیست که با اجرای برجام ایجاد تورم کند، اما در دراز‌مدت اگر ورود سرمایه‌های خارجی کنترل نشود امکان ایجاد تورم و افزایش قیمت نسبی را شاهد خواهیم بود. البته این نکته را فراموش نکنیم که پس از اجرای برجام، در سال آینده با توجه به ورود تکنولوژی‌های نوین ساختمانی  و مداخله دولت در واگذاری زمین و امکان اجرای طرح‌های وزارت راه و شهرسازی از جمله طرح مسکن اجتماعی، قیمت واحد‌های مسکونی کاهش یابد. بنابراین ما در سه دوره یک ساله آینده یک منحنی افزایش و دوباره کاهش قیمت را شاهد خواهیم بود.

پیش‌بینی می‌شود در زمستان 94 با افزایش نسبی تقاضا بدون افزایش قیمت چشمگیر واحد‌های مسکونی روبه‌رو هستیم و بخشی از بازار مسکن با تقاضا برای متراژهای زیر 80 متر کمی رونق بگیرد. در نیمه اول سال 95 با افزایش نسبی قیمت برای متراژهای پایین روبه‌رو می‌شویم، اما در نیمه دوم سال 95 در صورت اجرایی شدن طرح‌های وزارت راه و شهرسازی و حمایت دولت در واگذاری زمین و ترمیم ساخت‌و‌سازهای بافت‌های فرسوده، تعادل به بازار مسکن برمی‌گردد و شاهد حباب قیمتی نخواهیم بود.