تحلیلی بر راهبردهای خروج از رکود در بازار مسکن

تحلیلی بر راهبردهای خروج از رکود در بازار مسکن

افشین کرمی

در حال حاضر رکود شدیدی بر بازار خرید و فروش مسکن حاکم شده و پیش‌بینی می‌شود این رکود تا مدت‌ها ادامه داشته باشد. این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و وزارت اقتصاد جلسات زیادی برای خروج از این وضعیت برگزار کرده و در نهایت به این نتیجه رسیده‌اند که با ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن به این وضعیت سامان دهند. زیرا عقیده دارند با شکل‌گیری این صندوق‌ها، از یکسو انحصار موجود در نظام پرداخت وام مسکن شکسته خواهد شد و با رقابت بین بانک‌ها، تامین مالی متقاضیان مسکن در گروه‌های میان‌ درآمدی تسهیل می‌شود و از سوی دیگر، سریع‌ترین مسیر برای خروج از رکود اقتصادی (از کانال رونق مسکن) برقرار می‌شود.

اما در تحلیل این وضعیت بایستی اشاره کرد که بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ طی سال‌های اخیر، سیاستگذاران بخش مسکن بر اتخاذ سیاست‌های سمت عرضه تاکید داشته‌اند، به‌طوری‌که سیاست‌های سمت تقاضا به محاق رفت و با تسلط این رویکرد، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن روند نزولی داشت. به‌طوری‌که آمارها نشان می‌دهد میانگین نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی در سال ۹۲ به حدود سه برابر سال 80 رسیده است و بسیاری از خانوارهای ایرانی به دلیل شرایط تورمی و رشد سالانه قیمت‌ها، امکان خرید مسکن از طریق پس‌انداز را ندارند و از طرف دیگر به دلیل محدودیت منابع بانکی و همچنین درآمد کم خانوارها برای بازپرداخت تسهیلات، امکان تامین مالی کامل قیمت مسکن از طریق بانک نیز وجود ندارد؛ این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است، تبعات دیگری همچون افزایش اجاره‌ نشینی، افزایش خانه‌های خالی و... به همراه داشته است. شاید سوالی که در حال حاضر ذهن اکثر مردم را به خود مشغول کرده است، چگونگی مواجهه دولت یازدهم با رکود در بازار مسکن می‌باشد. دولت یازدهم با توجه به انتظارات موجود، به دنبال آزادسازی بازار وام و حذف محدودیت‌های اعتباری و همچنین صدور مجوز فعالیت به بانک‌ها و موسسات اعطای وام در بازار داخلی و انتشار اوراق بهادار مانند اوراق بهادار رهنی می‌باشد تا سرمایه لازم برای اعطای وام را جذب کرده و با افزایش مدت زمان بازپرداخت و افزایش نسبت وام به ارزش کل مسکن، قدرت خرید در بازار مسکن را تقویت کند. اما دولتمردان بایستی توجه داشته باشند که بر اساس تجارب سنوات قبل، افزایش و تنوع در بازار وام به طور معمول رشد قیمت مسکن و شکست بازار در کشور را به دنبال داشته است و ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن جهت خروج بازار مسکن از رکود بدون افزایش قیمت‌ها رویایی بیش نیست. لذا دولت باید به‌جای اصرار بر افزایش وام خرید در بخش مسکن بر ثبات سیاستگذاری، تصمیم‌گیری و فعالیت‌های خود به‌ویژه در موضوع کنترل تورم تاکید داشته باشد تا روابط بین سازندگان و خریداران تسهیل شده و شاخص‌های این بخش به نقطه بهینه با رعایت ساز وکار و قواعد بازار برسد. در این صورت مسکن از حالت کالای سرمایه‌ای به جایگاه خود به عنوان یک کالای مصرفی برگردانده خواهد شد و از حساسیت‌ها و نگرانی‌های مردم کاسته می‌شود.