بیتردید بخش زیادی از مشکلات صنعت ساختمان مربوط به تحریمهایی است که سالها اقتصاد ایران را در فشار قرار داده است؛ از اینرو لغو تحریمها و ورود اقتصاد ایران به دوره جدید میتواند امکان تازهای برای فعالیتهای اقتصادی در عرصه داخلی و جهانی باشد و زمینه را برای رشد و شکوفایی آماده کند.
صنعت ساختمان طی سه سال اخیر بدترین دوران رکودی خود را تجربه کرده و به دنبال آن نیز اقتصاد مسکن در بن بست فراگیر قرار گرفته است. با تصویب برجام و اجرایی شدن آن طی روزها و هفتههای آینده این نوید را میتوان به مردم داد که فصل تازهای در بازار مسکن ایجاد میشود و رونق نسبی به این بازار بر میگردد.
گروهی از مردم با سطح تقاضای بالا سالها در انتظار یک شگفتی در بازار مسکن در دوران پساتحریم هستند که طبعا قراین و شواهد چنین چیزی را نشان نمیدهد. لغو تحریمها میتواند صنعت ساختمان را از رکود فراگیر خارج کند اما اگر انتظار معجزه را پس از لغو تحریمها داشته باشیم، بدون تردید محقق نمیشود چراکه اقتصاد ایران طی سالهای اخیر بدترین دوران خود را تجربه کرده است و برای خروج از این بنبست نیاز به زمان است و باید تمامی دستاندرکاران و مسئولان نظام حکومتی و دولتی و بخش خصوصی دست در دست هم نهند و راههای تازهای برای برونرفت از این وضعیت مسکن ارائه کنند.
متاسفانه در فضای رسانهای اینگونه القا شده که در دوران پساتحریم اقتصاد ایران هیچ مشکلی نخواهد داشت و میتواند بر تمامی مصائب اقتصادی پیروز و سربلند بیرون آید. اما واقعیت بازار مسکن نشان میدهد اقتصاد مسکن تابعی از اقتصاد ملی است و درصورت لغو همه تحریمها و گشایش اعتبارات داخلی و خارجی اگر دولتمردان نتوانند این دوره را به صورت حرفهای مدیریت کنند چه بسا وضعیت بازار مسکن بدتر و وخیمتر از وضعیت کنونی شود. اما با توجه به درایت و هوشمندی دولت تدبیر و امید و رصد کردن کلیه امور اقتصادی و پایین آمدن نرخ تورم و تکرقمی شدن آن در روزها و هفتههای آینده، این امید را میتوان داشت که با داشتن آمار و اطلاعات درست و برنامهریزی و مدیریت توانمند میتوان بسیاری از مشکلات بازار مسکن را مرتفع کرد و راه تازهای برای خروج از رکود مسکن ارائه داد.
در دوران پساتحریم صنعت ساختمان وارد مرحله تازهای میشود که این مرحله نیازمند برنامهریزی و مدیریت است:
یک: بیشک یکی از عوامل رکود بازار مسکن و اقتصاد مربوط به تحریمها بوده است. طبعا با لغو این تحریمها اقتصاد مسکن وارد مرحله تازهای از فعالیت اقتصادی میشود و مردم امیدوارانه در این بخش سرمایهگذاری خواهند کرد.
دوم: بخشی از مشکلات پیش روی بازار مسکن مربوط به انتظارات مردم از سیاستهای دولت در برابر تحریمهای موجود بود. مردم سالها منتظر بودند تا با تدبیر دولتمردان راه تازهای برای اقتصاد ایران گشوده و افق جدیدی برای اقتصاد مسکن ترسیم شود. سرانجام این انتظار به پایان رسید و به همت دولت تدبیر و امید توافقات انرژی هستهای انجام و مقدمات لغو تحریمهای اقتصادی فراهم شد.
بنابراین مردم دیگر منتظر اتفاق تازهای نیستند و پس از اجرای برجام طی روزهای آینده، درصدد تحقق آرزوها و انتظارات خود هستند. مردم عادی منتظر پایین آمدن قیمت مسکن هستند و سازندگان نیز در نقطه مقابل در انتظار افزایش قیمت هستند. پیشبینیها نشان میدهد که در دوره پساتحریم ما با اتفاق تازهای در بازار مسکن به لحاظ قیمت روبهرو نمیشویم یعنی نه قیمت مسکن از این مقدار طی ماههای آینده تا پایان سال شمسی بالاتر میرود و نه حباب قیمتی مشخصی وجود دارد که بتوان انتظار پایین آمدن قیمت را داشت. به همین خاطر در دوره پساتحریم مردم و سازندگان با واقعیت روبهرو میشوند و طبعا بازار خرید و فروش آرام آرام راه میافتد.
سوم: تقاضا در بازار مسکن ایران همواره وجود دارد. اگرچه چند صباحی است که در دوره رکود تقاضای آشکاری وجود ندارد اما این رکود بهدلیل عدم تقاضا نیست بلکه خریدار به چند دلیل عملا اقدام به خرید نکرده است: اولا: نقدینگی در بازار بسیار کم شده است، ثانیا: ثبات قیمتی در بازار مسکن وجود نداشته است ثالثا: همه خریداران در انتظار پایین آمدن قیمت بودهاند، رابعا: محرکهایی برای تحریک بازار مسکن وجود نداشته است.
اما در دوره پساتحریم انتظار میرود که مردم واقعیتها را از نزدیک لمس کنند و تقاضای خود را به خرید تبدیل کنند چون احساس میکنند در یک بازار رقابتی قرار دارند و اگر آنها تن به خرید ندهند دیگران از مازاد تولید به نفع خود استفاده میکنند.
چهارم: ورود تکنولوژیهای نوین ساختمانی در دوران پساتحریم یکی از مسائل مهم است که در سرعت عملیات ساختمانی و کیفیت و هزینه بسیار تاثیرگذار است. بنابراین انتظار میرود در پساتحریم با ورود موج چهارم فناوریها در صنعت ساختمان، ما در دو دهه آینده شاهد اتفاقهای خوبی در صنعت ساختمان باشیم که در فرصتی دیگر به آن میپردازیم.
پنجم: سرمایهگذاری خارجی در بخش صنعت ساختمان یکی از رهاوردهای دوران پساتحریم است که این سرمایهها در رونقبخشی بازار مسکن و بهبود اقتصاد مسکن بسیار ثمربخش است؛ مشروط بر اینکه این داراییها و سرمایهها با برنامهریزی حرفهای و مدیریت در بخشهای درست مصرف و هزینه شود و موجب حرکت موتور اقتصاد مسکن ایران شود.
بیتردید صنعت ساختمان در دوران پساتحریم دوران رشد و شکوفایی خواهد بود اما برای رسیدن به این شکوفایی زمان لازم است و مردم نباید انتظار داشته باشند ظرف ماههای آینده اتفاق بزرگی در بازار مسکن و اقتصاد مسکن رخ دهد اما میتوان در دوران پساتحریم هرماه شاهد رشد نسبی خرید و فروش در بازار مسکن و بهبود وضعیت آن باشند تا آرام آرام با اجرای برنامههای وزارت راهوشهرسازی و همدلی و همراهی مردم و دولت، بازار مسکن از این بنبست موجود تا نیمه اول سال 96 خارج شود.
پول ملی ایران و نرخ برابری آن در برابر دیگر ارزها با درآمدهای ارزی کشور از محل نفت ارتباط نزدیکی دارد. بعد از سقوط بهای نفت در بازار جهانی و رکود حاصل از این اتفاق، درآمدهای ارزی ایران به شدت کاهش پیدا کرد. همچنین در سالهای نهچندان دور، قیمت نفت در حدود بشکهای 110 دلار در نوسان بود، ولی درحال حاضر به زیر40 دلار سقوط کرده است. کاهش 60 درصدی نفت و کاهش صادرات ایران در پی تحریمها باعث شد تا درآمد کشور از 110 میلیارد دلار در سال 1390 به 25 میلیارد دلار در سال جاری برسد و پیشبینی میشود با وضعیتی که درنتیجه کاهش قیمت نفت به وجود آمده در سال آینده نیز شرایط بهتر نخواهد شد. درحالی که طی این مدت درآمد ارزی ایران به یکپنجم رسیده است که با این روند نمیتوان جلوی کاهش بیشتر ارزش پول ملی را گرفت. از دیگر عوامل کاهش ارزش «پول ملی» تورم بوده که از سال 80 تاکنون میانگین نرخ آن از 40 درصد، به گفته مسئولین به حدود 14 درصد رسیده و اگر میزان تورم ایران را با دیگر کشورهای جهان مقایسه کنیم، در کشورهای توسعهیافته نرخ تورم آنها کمتر از 2 درصد بوده و حتی در برخی از این کشورها تورم به 2دهم درصد نیز میرسد. درحالی که ایران در کنار سوریه، ونزوئلا، روسیه و چند کشور دیگر نرخ تورم 2 رقمی دارد. همچنین دولت با در اختیار داشتن منابع ارزی خود از فروش صادرات نفت، سعی داشته است تا به طور مصنوعی با تزریق این منابع در بازار، جلوی افزایش دلار و کاهش ارزش پول ملی را بگیرد. اما با توجه به کاهش قیمت نفت، کنترل قیمت دلار از دست دولت خارج شد و دوباره افزایش پیدا کرد. از سوی دیگر وقتی در کشوری نرخ تورم بالا میرود به همان نسبت نرخ ارزهای خارجی نیز افزایش پیدا میکند. در ایران دولت با دخالت در بازار سعی میکند جلوی نوسان نرخ ارزها را بگیرد، ولی هر زمان که منابع مالی کافی در اختیار نداشته باشد تا آن را وارد بازار کند، نرخ «ارز» دچار نوسان میشود. این کمبود منابع باعث شد تا دولت قیمت دلار مبادلهای را به بالای 3 هزار تومان افزایش دهد. اگر بخواهیم میزان نرخ تورم ایران را با شاخص نرخ تورم در آمریکا و منطقه «یورو» مقایسه کنیم، درخواهیم یافت دولت ایران قادر نیست تا در طولانیمدت تنها با تکیه بر تزریق دلارهای نفتی بتواند نرخ ارز را ثابت نگه دارد. از طرفی ایران یکی از معدود کشورهای جهان است که با ارزان نگهداشتن مصنوعی نرخ ارز این امکان را نمیدهد تا قیمت دلار با تورم بالا برود تا کالاهای صادراتی قدرت رقابت پیدا کنند. مسئولین دولتی این تصور را دارند که پایین نگهداشتن نرخ ارزهایی مانند «دلار» به سود اقتصاد است. از طرفی اگر بتوان اقتصاد کشور را از طریق تقویت بنگاههای تولیدی نیرومند کرد و بخش بازرگانی را تا آن اندازه مستحکم کنیم که صادرات از واردات بیشتر شود و با مهار تورم و رسیدن آن به سطح کشورهای توسعهیافته، میتوان امیدوار بود اقتصاد ایران در یک روند رو به رشد قرار گرفته و در چنین شرایطی ارزش پول ملی نیز باثبات و نیرومند میشود. اما با یک اقتصاد بیمار که دولت با کسری بودجه مواجه است، با نرخ تورم 2 رقمی و همچنین بنگاههایی که درحال ورشکستگی هستند و بسیاری از مشکلات اقتصادی، نمیتوان به تقویت پول ملی چندان امیدوار بود. تا زمانی که پول «ملی ایران» ارزش واقعی خود را پیدا نکند، پول دیگر کشورها در اقتصاد ایران جایگاه برتر خود را همچنان حفظ خواهد کرد.
نفت ارزان هم برای اقتصاد کشورهای تولیدکننده نفت و هم برای مصرفکنندگان آن آسیبزننده است. با کارشکنی عربستان که به دلایل سیاسی جلوی توافق بین اعضای اوپک را در مورد کاهش سطح تولید گرفت، قیمت نفت طی یک هفته گذشته با کاهش قابل توجهی روبهرو شد. تا جایی که قیمتها به پایین ترین میزان طی هفت سال گذشته رسید.کاهش قیمت به زیر 35 دلار به قدری عجیب است که هیچ کارشناس بدبین نفتی در جهان، یک سال پیش نمیتوانست چنین قیمتی را پیشبینی کند. قیمتی که هم به ضرر تولیدکنندگان نفت به ویژه کشورهای وابسته به درآمدهای نفتی است و هم به ضرر مصرف کنندگان عمده نفت مانند ژاپن و چین تمام خواهد شد. همین امروز نیز میتوان تبعات کاهش قیمت نفت را در سیاست و اقتصاد کشورهایی مانند روسیه، ونزوئلا، ایران و حتی آمریکا دید. در ونزوئلا حزب مطبوع آقای مادورو در انتخابات اخیر بعد از سالها یکهتازی، دچار شکست تحقیرکنندهای شد. کشورهای عضو اوپک، روسیه و ایران از بیثباتی و کسری بودجه شدید رنج میبرند و حتی اقتصاد آمریکا هم از این کاهش قیمت نفت مصون نماند و دچار آسیبهایی اقتصادی شد، مانند کاهش ارزش سهام غولهای نفتی و بسیاری از شرکتهای تازه تاسیس تولیدکننده نفت شل که در حال از دست دادن سرمایه خود و رسیدن به آستانه ورشکستگی هستند. اما کاهش قیمت نفت از اجلاس دو سال پیش اوپک شروع شد، جایی که عربستان برای از دور خارج کردن نفت شل آمریکا از بازارهای جهانی افزایش مازاد نفت را برای کاهش قیمتها به زیر 70 دلار در دستور کار خود قرار داد و برخی از اعضای اوپک را نیز با خود همراه کرد. البته عربستان با این کار هم قصد داشت که نفت شل را از بازارهای جهانی خارج کند و هم باعث کاهش درآمد نفتی کشورهایی مانند ایران و روسیه که رقبای سیاسی خود در مسائل منطقهای میداند، شود. آمریکا که هماکنون جزو بزرگترین تولید کنندگان نفت در جهان است، قصد داشت تا سال 2016 به بزرگترین تولیدکننده نفت در جهان تبدیل شود و برای بهدست آوردن مقام اولی در این زمینه سرمایهگذاریهای متعددی انجام داد. با وجود کاهش قیمت نفت و بهرغم کاهش سرمایهگذاری در حوزه اکتشاف و بهرهبرداری از منابع نفت شل، تولید همچنان برخلاف تصور دولت عربستان ادامه پیدا کرد و با کاهش نیافتن عرضه نفت اوپک و زمزمه بازگشت نفت ایران به بازارهای جهانی، قیمتهای نفت به شکل بیسابقهای سقوط کرد و به پایینترین قیمت در 7 سال گذشته رسید. 7 سال پیش وقتی قیمت نفت به زیر 35 دلار سقوط کرد، همزمان با رکود بزرگ سال 2008 بود، که از میزان مصرف فرآوردههای نفتی به شدت کاسته شده بود. اما امروز این کاهش در زمان ثبات و رشد اقتصاد جهانی رخ میدهد که دلیل آن عرضه مازاد نفت است. مطمئنا در کوتاهمدت اقتصاد کشورهای مصرفکننده نفت مانند ژاپن، کره و اتحادیه اروپا از این کاهش منتفع خواهد شد، اما در میان مدت به دلایلی مانند، عادت کردن شرکتها به قیمت پایین نفت و سوددهی غیرواقعی برای یک دوره کوتاه، عدم سرمایهگذاری برای کشف و بهرهبرداری از میادین نفتی جدید و مقرون به صرفه نبودن استفاده از انرژیهای پاک، به ضرر جامعه جهانی تمام خوهد شد. اما در این زمان وظیفه سیاستمداران و به ویژه اعضای اوپک برای اقدام عملی برای پایان دادن به قیمتهای پایین نفت بسیار مهم و حیاتی است. البته ایران نسبت به بسیاری از کشورها تولیدکننده نفت یک امتیاز ویژهای دارد و آنهم اینکه، تا چندی دیگر بیش از یک میلیون به تولید نفت خود خواهد افزود و به تبع آن در آمدهای نفتی خود را افزایش خواهد داد. اما تولید بیشتر و ارزانفروشی به هیچ عنوان مورد پسند هیچ کشوری نیست و برنامهریزان دولت نیز از این موضوع خرسند نیستند. البته باید این را گفت که سیاستگذاران و مسئولین کشور باید خود را برای قیمتهای پایین نفت آماده میکردند. وقتی به یاد آوریم که دو سال پیش وزیر نفت آقای زنگنه کاهش قیمت به زیر 70 دلار را محال میدانست، امروز میفهمیم که چرا بسیاری از سیاستمداران از این قیمتها مبهوت شدهاند و ناراحت هستند. اما در کل همه کشورهای جهان از تولیدکننده تا مصرفکننده، با شرایط امروزی قیمت 75 الی 80 دلار را قیمت مناسبی برای نفت میدانند. برای افزایش قیمت نفت تنها یک تصمیم باید گرفته شود و آن هم توسط عربستان و همپیمانانش باید انجام گیرد. باید عربستان سیاسی بازی را کنار بگذارد و به غیرسیاسی بودن نقش اوپک که در زمان بنیانگذاری توسط اعضا تاکید شده بود، پایبند باشد. اگر سیاسیبازی در اوپک برای ضربه زدن به کشورهای رقیب پایان پذیرد، بیشک با کاهش یک تا دو میلیون بشکه نفت در روز میتوان قیمتهای نفت را افزایش داد و از پیامدهای پایین بودن قیمت نفت به اقتصاد جهانی جلوگیری کرد. موضوعی که بسیاری حداقل در شرایط امروز آن را محال میدانند.
اگر در این سالهای اخیر از هر فردی سوال شود پردرآمدترین شغل کدام است، اکثریت افراد به شما میگویند؛ شغل پزشکی. دیدگاه بسیاری از مردم طی سالهای اخیر به دلیل افزایش ویزیت پزشکان و بالا رفتن سرسامآور هزینههای درمانی و رفتارهای غیراخلاقی برخی از پزشکان، نسبت به این حرفه بدبینانه شده است. شاید به ندرت بتوان در تاریخ پزشکی جهان حادثهای مانند آنچه که در بیمارستان اشرفی خمینیشهر به وقوع پیوست را پیدا کرد. حادثهای که در آن یک دختر فقیر که به علت پارگی چانه به بیمارستان مراجعه کرده بود را بعد از آنکه پارگی چانه دختر را بخیه زدند به علت نپرداختن هزینه درمان توسط خانواده کودک، بخیهها را باز کرده و دختر را با چانه پاره به سمت خانه روانه کنند. در اینجا باید پرسید چنین بیرحمی از کجا نشات میگیرد؟ چطور یک پزشک با اینکه به عواقب کار خود واقف است، بدون توجه به تبعات آن، این بیرحمی را مرتکب میشود؟ مطمئنا یک فرد عادی حتی با داشتن قساوت قلبی این را میداند که تبعات این کار دارای پیگرد قانونی است. متاسفانه این گروه از کادر درمانی به دلیل ضعف نظام پزشکی و مسئولان ذیربط حتما به خود گفتهاند که قانون در این مورد به وظیفه خود عمل نخواهد کرد و به خود جرات چنین کاری را دادهاند. بعد از سالها بیتوجهی در زمینه اخلاق پزشکی این حادثه همه مسئولان را متوجه عمق فاجعه کرد. البته حادثه بیمارستان اشرفی خمینیشهر که نهایت مادیگرایی عدهای از پزشکان را به یاد ما آورد، برای اولین بار نبود که رخ میداد. از این دست حوادث طی سالهای اخیر به کرات مشاهده شده است. برای مثال در هفته گذشته یکی از تماشاچیان فوتبال در زمان تماشای مسابقه پرسپولیس و نفت تهران از شدت هیجان سکته کرد و بعد از آن به علت عدم همکاری آمبولانس بخش خصوصی فوت کرد. شاید باور کردن این امر مشکل باشد که بعد از اینکه فارغالتحصیلان رشته پزشکی قسمنامه بقراط را میخوانند و متعهد میشوند که از جان مردم حفاظت کنند، عدهای در لباس سفیدرنگ جامعه پزشکی بیماران را با اسکناسهای سبز اشتباه میگیرند و تنها به فکر پرکردن جیبشان هستند. شاید اگر بحث دستمزدهای پزشکان در چند سال گذشته با دقت بیشتری رسیدگی میشد و از گرفتن مبالغ بالای دستمزد توسط این قشر جلوگیری میشد، امروز شاهد تغییر ماهیت شغل پزشکی از یک حرفه خدمترسان به یک حرفه پولساز نبودیم. اگر به میزان متوسط درآمد سالانه پزشکان آمریکایی نگاه کنیم میتوانیم ببینیم که پزشکان این کشور که در بالاترین سطح دستمزد در بین دیگر مشاغل قرار دارند، تنها پنج برابر بیشتر از پایینترین رده درآمدی یعنی کارگران ساده حقوق و مزایا دریافت میکنند. اما این موضوع در ایران کاملا برعکس است و گاهی پزشکان این مرز و بوم بیشتر از 100 برابر یک کارگر در ماه عایدی دارند. همین امر یکی از مهمترین دلایل در تغییر نگاه برخی از پزشکان نسبت به حرفه خود است. البته پزشکان متعهد و خدمترسان کم نیستند و باید این را در نظر گرفت که در هر کاری عدهای از افراد هستند که جز به مطامع مادی خود نمیاندیشند. اما به علت اینکه کار یک پزشک حساس است و با جان مردم در ارتباط است، بیشتر زیر ذرهبین قرار دارد و مردم توقع چنین رفتاری را از یک پزشک ندارند. شایان ذکر است که تنها با مجازات عدهای نمیتوان این خوی مادیگری را که متاسفانه هر روز شاهد آن هستیم از بین برد و باید مسئولان با وضع قوانین جدید و نظارت مستمر جلوی این رفتارها را گرفته و اعتماد را به مردم برگردانند.
طبق آخرین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران بر گرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در آبانماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 12056 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4/4و 7/6 درصد افزایش نشان میدهد. در همین ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 5/38 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 0/2 درصد کاهش همراه بوده است.
در این گزارش دو نکته پیداست: اول رشد حجمی معاملات در آبان 94 و دوم کاهش 0/2 درصدی قیمت واحدهای مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل. نکته اول خبر خوبی برای بازار مسکن است. رشد حجمی میتواند نویدبخش روزهای خوش خرید و فروش در ماههای آینده باشد. شاید از چند ماه قبل از توافق وین تاکنون مردم در انتظار یک نتیجه قطعی دیپلماتیک بودند تا تکلیف بازار مسکن مشخص شود. اما تداوم رکود در بازار ایران و نتیجهبخش نبودن پیامدهای سیاسی در کوتاهمدت، آرامآرام سبب شد تا برخی از تولیدکنندگان، واحدهای مسکونی خود را به حداقل قیمت بفروشند و خریداران نیز با درازمدت شدن زمان انتظار تغییر در بازار مسکن ناگزیر تن به خرید با قیمت روز دادند.
این اتفاق مبارک یعنی رشد 4/4 و 7/6 درصدی حجم معاملات نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته، میتواند این حدس را برای کارشناسان محقق کند که به هر صورت تعدادی از فروشندگان و خریداران در انتظار تغییری در بازار مسکن هستند. در آبانماه سال 93 در تهران 11301 و در آبانماه سال 94 در تهران 12056 واحد مسکونی خرید و فروش شده است. این آمار نشان از تغییر 7/6 درصدی دارد.
طبق گزارش بانک مرکزی، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آبانماه سال 1394، نشان میدهد که بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 9/15 درصد اختصاص داشته است.
واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم 3/15 و 6/13 درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 0/57 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
با این آمار درمییابیم که تقاضا خرید در بخش میانی جامعه بیش از دیگر بخشها است، چراکه بالغ بر 0/57 درصد از معاملات برای واحدهای مسکونی کمتر از 80 مترمربع با میانگین قیمت بوده است. با توجه به تقاضای کم و عرضه زیاد، قیمت این واحدهای مسکونی در آبانماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته کاهش داشته است.
در آبانماه سال 1394 متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 5/38 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9/1 و 0/2 درصد کاهش نشان میدهد.
بازار مسکن تقاضای پنهان دارد و اگر شرایط برای خرید تسهیل شود، امکان رونق در زمستان نیز وجود دارد. جهش رشد حجمی نشان میدهد که این رکود نمیتواند پایدار باشد و گویا دو طرف عرضه و تقاضا در انتظار تغییرات سیاستهای داخلی و خارجی در زمینه اقتصاد مسکن هستند.
از یک طرف عرضهکننده منتظر است تا پس از اجرای برجام بتواند واحدهای مسکونی خود را بالاتر از قیمت موجود فعلی بفروشد و از طرف دیگر خریدار در انتظار کاهش قیمت واحد مسکونی است.
در بازار مسکن هم تقاضا و هم عرضه وجود دارد اما آمار و ارقام دقیقی مبنی بر نیاز و تقاضای واقعی موجود نیست. شواهد آماری آبان ماه نشان میدهد که در صورت رونق در بازار مسکن ابتدا واحدهای مسکونی با متراژ پایین با استقبال مواجه میشوند و در واقع حجم انبوهی از تقاضا از طرف طبقه متوسط شهری صورت خواهد گرفت.
با این توصیف در زمستان سال 94 ما شاهد رونق نسبی بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل هستیم. زیرا با توجه به گزارش آمانو در دو روز گذشته، تکلیف برجام به زودی مشخص میشود و در حقیقت بازار عرضه و تقاضای واقعی خود را نشان میدهد. پیشبینی بر این است که با اجرایی شدن برجام در زمستان 94 قیمت مسکن به دو دلیل افزایش نخواهد یافت:
یک: ما در بازار مسکن با حجم انبوهی از عرضه مواجه هستیم و با توجه به اینکه بازار تشنه نقدینگی است، در صورت تقاضای واقعی، فروشنده سعی میکند با فروش بخشی از تولیدات خود حجم نقدینگی خود را در کوتاهمدت افزایش دهد.
دو: حجم نقدینگی در بازار آنقدر نیست که با اجرای برجام ایجاد تورم کند، اما در درازمدت اگر ورود سرمایههای خارجی کنترل نشود امکان ایجاد تورم و افزایش قیمت نسبی را شاهد خواهیم بود. البته این نکته را فراموش نکنیم که پس از اجرای برجام، در سال آینده با توجه به ورود تکنولوژیهای نوین ساختمانی و مداخله دولت در واگذاری زمین و امکان اجرای طرحهای وزارت راه و شهرسازی از جمله طرح مسکن اجتماعی، قیمت واحدهای مسکونی کاهش یابد. بنابراین ما در سه دوره یک ساله آینده یک منحنی افزایش و دوباره کاهش قیمت را شاهد خواهیم بود.
پیشبینی میشود در زمستان 94 با افزایش نسبی تقاضا بدون افزایش قیمت چشمگیر واحدهای مسکونی روبهرو هستیم و بخشی از بازار مسکن با تقاضا برای متراژهای زیر 80 متر کمی رونق بگیرد. در نیمه اول سال 95 با افزایش نسبی قیمت برای متراژهای پایین روبهرو میشویم، اما در نیمه دوم سال 95 در صورت اجرایی شدن طرحهای وزارت راه و شهرسازی و حمایت دولت در واگذاری زمین و ترمیم ساختوسازهای بافتهای فرسوده، تعادل به بازار مسکن برمیگردد و شاهد حباب قیمتی نخواهیم بود.