استراتژی سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن ،محمدرضا محمدی

بسته 25 میلیارد یورویی برای جذب سرمایه‌گذار خارجی در پروژه‌های راه ‌و شهرسازی که ماه گذشته توسط دولت رونمایی شد، راه تازه‌ای برای شرکت‌های خارجی جهت سرمایه‌گذاری در بخش #مسکن است. اما محقق شدن این مهم مستلزم شناسایی دقیق بازار مسکن، نیازها و تقاضاهای واقعی است.

کارشناسان با اشاره به سابقه خریدهای سرمایه‌ای ملک توسط ایرانیان مقیم خارج، نسبت به خطر جذب غیرمولد منابع ارزی هشدار داده‌ و راهکار استفاده حداکثری از مزیت ورود سرمایه را تشریح کرده‌اند.

از مجموع 120 پروژه‌ای که وزارت راه و شهرسازی با هدف جذب منابع مالی جدید برای اجرای طرح‌های عمرانی و زیرساختی  در حوزه‌های مختلف راهسازی، حمل‌ونقل، فرودگاهی، بندری و... برای مشارکت سرمایه‌گذاران خارجی در نظر گرفته، حدود 40 پروژه به بخش مسکن اختصاص دارد و امید می‌رود با مدیریت صحیح، امکان سرمایه‌گذاری در بخش‌های مورد نظر برای رسیدن به موقعیت بهتر و خروج از رکود در سال‌های آینده فراهم شود.

بی‌تردید سرمایه‌گذاران خارجی  مایلند در ایران سرمایه‌گذاری کنند، چرا که اولا کوتاه‌ترین زمان اجرا 5 تا 6 ساله برآورد شده است و دیگر اینکه بالاترین نرخ بازگشت سرمایه یعنی 27 تا 45 درصد را با خود دارد و همین دو نکته کافی است تا سرمایه‌گذار خارجی را برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سرشوق آورد.

اما آیا سرمایه‌گذار خارجی بدون مطالعه و تحقیق در #بازار مسکن ایران و با وجود نشانه‌های تورمی، حاضر به سرمایه‌گذاری است ؟ آیا #تورم موجود می‌تواند قابل کنترل و پیش‌بینی برای سرمایه‌گذار خارجی باشد تا با آسودگی خیال در این زمینه سرمایه‌گذاری کند؟ آیا نوسانات نرخ ارز و سود #تسهیلات_ بانکی نمی‌تواند زنگ خطری برای این ماجرا باشد؟

تصمیم‌گیری‌های اقتصادی روزها و ماه‌های اخیر دستگاه‌های اقتصادی دولت نشان می‌دهد که مطالعات اقتصادی و شناخت بازار سهم زیادی در این تصمیمات ندارد. نمونه بارز آن طرح تسهیلات خودرو است که قرار بود در فاصله زمانی شش‌ماه به 100 هزار خودرو واگذار شود اما ناگاه در شش روز پایان می‌یابد. این نشان می‌دهد که دولتمردان اقتصادی، شناخت درستی نسبت به بازار ندارند و نمی‌دانستند که ظرف شش 120 هزار نفر از این طرح استقبال می‌کنند.

 به عبارت دیگر بانک مرکزی تصمیم گرفت بالغ بر 2700 میلیارد تومان به صنعت خودروسازی کمک کند اما شناخت اندکی از بازار و تقاضا دارد. بنابراین لازم است در زمینه سرمایه‌گذاری خارجی در صنعت ساختمان کار مطالعاتی بیشتری انجام شود تا باز با غافل‌گیری دیگری مواجه نشویم.

نرخ سود بانکی در ایران با نرخ سود بانکی در کشورهای پیشرفته تفاوت چشمگیری دارد. نرخ سود بانکی در کشورهای پیشرفته تقریبا صفر است. آیا این امکان وجود ندارد تا سرمایه‌گذاران خارجی با استفاده از تسهیلات بانکی با نرخ صفر درصد و واریز این ارزهای خارجی به بانک‌های داخل کشور، منافع مالی خود را تامین کنند.  

برخی از کارشناسان معتقدند که هم‌اکنون بالا بودن نرخ سود بانکی در کنار میانگین رشد کمتر از 4 درصدی نرخ ارز در کشور مطابق با آمارهای رسمی یکساله، جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها را برای سرمایه‌گذاران خارجی پررنگ می‌کند.

از این رو احتمال دارد بخش زیادی از سرمایه‌ها که برای اجرای پروژه‌های مسکن وارد کشور می‌شود در بانک‌ها بماند و در بخش‌های دیگر به کار گرفته شود. بسیاری از ایرانیان مقیم خارج از کشور که دارای سرمایه‌های هنگفتی هستند، مایلند در بخش آپارتمان‌های لوکس وارد شوند اما آیا این سرمایه‌گذاری نیاز ما را به مسکن مرتفع می‌کند؟

پیشنهاد می‌شود که سرمایه‌گذاران خارجی یا منابع مالی خود را در بخش زیرساخت مسکن سرمایه‌گذاری کنند و یا اگر قرار است که در ساخت مسکن مشارکت کنند در زمینه ساخت و تولید مسکن ارزان‌قیمت با تکنولوژی جدید وارد شوند.

 در حال حاضر در کشورهای پیشرفته زمان ساخت یک مجتمع مسکونی به حداقل زمان ممکن تقلیل یافته است. سرمایه‌گذاران می‌توانند تکنولوژی ساخت مسکن ارزان‌قیمت را با سرمایه خود وارد بازار ایران کنند و از این بابت منافع مالی آنها تامین شود. بنابراین اگر قرار باشد سرمایه‌گذاران سرمایه‌های خود را وارد بانک‌های داخلی کنند یا با این سرمایه به دنبال ایجاد ارزش‌افزوده غیرتولیدی باشند طبعا اقتصاد مسکن از این حالت رکود خارج نخواهد شد.

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باید بر اساس مطالعات بازار صورت گیرد. ما در بخش‌هایی از مسکن و ساختمان با عرضه زیاد و در بخش‌هایی دیگر با کمبود مواجه هستیم. تحقیقات نشان می‌دهد تقاضای اصلی در زمینه مسکن همچنان وجود دارد و نیاز اصلی رفع این تقاضاست. بنابراین اگر با برنامه‌ریزی درست سرمایه‌های خارجی در بخش ساخت و تولید مسکن ارزان‌قیمت هدایت شود یا زیرساخت‌ها برای ساخت مسکن در حوالی کلانشهرها آماده شود، اقتصاد مسکن آرام‌آرام از این رکود خارج خواهد شد.

مشکل اساسی در اقتصاد مسکن نبود مدیریت جامع سرمایه‌گذاری است. از این رو فعالیت‌های گسترده ساختمان‌سازی در ایران بر پایه یک برنامه از پیش تدوین شده حرکت نمی‌کند، بلکه سرمایه‌گذاران بخش خصوصی با اراده فردی و با تصمیم‌گیری شخصی اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند.

 در صورتی که اگر از سالیان قبل این سرمایه‌های داخلی نیز به سمت تقاضای واقعی هدایت می‌شد چه بسا با این رکود خرید و فروش مواجه نبودیم. این روزها از یک سو ما با انبوه آپارتمان‌های خالی از سکنه در کلانشهری مانند تهران روبه‌رو هستیم و از سوی دیگر تقاضای پنهان و آشکار فراوانی برای مسکن وجود دارد.

 این پارادوکس ناشی از نبود مدیریت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. طبیعی است اگر سرمایه‌گذاری خارجی به درستی مدیریت نشده و استراتژی مناسبی برای این سرمایه‌ها تدوین نشود دوباره با تقاضای زیاد و عرضه مواجه می‌شویم بدون آنکه این تقاضا و عرضه با یکدیگر تناسب منطقی داشته باشند.

چرا نرخ #بهره کاهش نمی‌یابد؟ - دکتر منوچهر کیانی

بعضی از مقامات دولتی با تعجب و برخی با تحیر وعده‌ای با گله‌مندی مطرح می‌کنند که چرا #نرخ_بهره وام‌های #بانکی پایین نیامده و نمی‌آید و به سپرده‌گذاران با همان نرخ‌های بالا و حتی گاهی بیشتر بهره پرداخت می‌شود و از گیرندگان وام‌ها باز همان نرخ بهره‌های سابق و زمانی هم فراتر از آن دریافت می‌شود، درحالی که بیش از دو سال می‌گذرد که دولت یازدهم سکان کشتی حکومت را به دست گرفته است و سعی کرده #نرخ_تورم را کاهش دهد و نتوانسته در این مدت نرخ تورم را به بیش از نصف تقلیل دهد؛ در حالی که در بازار پول و سرمایه اتفاقی نیفتاده و نرخ بهره کاهش نیافته است. طبق اعلام مقامات دولتی، نرخ تورم از حدود 40 درصد درآغاز کار دولت، اکنون به رقمی کمتر از یک‌سوم آن، یعنی حدود 14 تا 15 درصد رسیده و بدینگونه از شتاب رشد نرخ تورم، سالانه بیش از صد درصد کاسته شده که از هر جهت قابل توجه است و اگر این روند همین‌گونه ادامه یابد، بنابراین محاسبات و اندازه‌گیری‌های «نرخ تورم»، نه‌فقط این نرخ به زودی یک‌رقمی خواهد شد، بلکه به عددی به تعداد انگشتان یک دست خواهد رسید.

ولی به دلایل چندی این اتفاق رخ نخواهد داد و در شرایط کنونی، از نظر اقتصادی دسترسی به نرخ تورم پایین مقدور به نظر نمی‌رسد، چون نرخ تورم و شتاب آن در کالاها و خدمات مشخص و اساسی که دولت در قیمت‌گذاری آنها مداخله دارد مهار شده، و الا بقیه کالاها و به‌خصوص خدمات به افزایش قیمت خود ادامه می‌دهند و این فعل و انفعالات در محیطی صورت می‌گیرد که رکود و بیکاری همچنان ادامه دارد و بعضا به حدت آنها افزوده می‌شود.

به عبارت دیگر، عملا تورم از بین نرفته است و آن گروه از #کالاهای_اساسی که دولت کنترل می‌کند، افزایش قیمت نداشته‌اند. به این استدلال باید دلیل دیگری که مانع از رشد و افزایش قیمت‌ها شده است را اضافه کرد و آن از دست دادن قدرت خرید مردم در این چند سال بوده که از تقاضای موثر آنان کاسته و نقش تثبیت کننده‌ای را در قیمت خیلی از کالا‌ها و خدمات داشته است.

از طرف دیگر، از آنجا که اقتصاد کشور وابسته به نفت، میزان استخراج، قیمت آن و درنتیجه درآمد دولت است و نوسان هر یک از آنها شدیدا در وضعیت اقتصاد کشور تاثیرگذار است، به علت ارزان‌ترشدن قیمت نفت و کاهش صادرات آن، درآمد دولت دچار کسری شده و قیمت دلار هم افزایش یافته، در نتیجه قیمت بیشتر اجناس و کالا‌ها که باید از خارج وارد شوند، نه فقط ارزان‌تر نشده، بلکه گران‌تر هم شده‌اند.

وقتی خود #دولت و سازمان‌های وابسته به آن، نرخ خدماتشان را افزایش می‌دهند، نباید انتظار داشت که نرخ کالا‌ها کاهش یابد. اقتصاد مانند زنجیری است که حلقه‌های آن همه به یکدیگر وصل هستند؛ هر نوع تکانی در یکی از حلقه‌ها در بقیه حلقه‌ها نیز عکس‌العمل به وجود می‌آورد.

تعجب و گله دولتمردان درست است که با کاهش نرخ تورم، نرخ بهره نیز باید کاهش یابد. این رابطه یک اصل تئوریک الزام‌آور اقتصادی است که هنگامی که نرخ تورم پایین است، نرخ بهره نیز پایین خواهد بود. ولی صحت و درستی این اصل منوط به شرایطی است که در اینجا وجود ندارد. اولین شرط تعادل بین درآمد‌ها و مخارج دولت است که هیچ‌گاه در چند سال گذشته رعایت نشده است. دولت‌ها یا از قیمت زیاد نفت بهره برده و بیش از حد مجاز خرج کرده‌اند یا #بانک_مرکزی را صندوق خود دانسته و تا توانسته‌اند از آن قرض گرفته و هزینه کرده‌اند.

در نتیجه در چنین اقتصادی، اصل الزام‌آور تئوریک که با کاهش نرخ تورم باید نرخ بهره چه در بازار‌های متشکل پولی و چه در بازار‌های غیرمتشکل پایین بیاید، دیگر کاربردی ندارد و نرخ‌های بهره هم از کسی دستور نمی‌گیرند. اگر به ظاهر هم قراردادها طبق دستور دولت با بهره کمتر منعقد شود، تبصره‌ها و قراردادهای تکمیلی نرخ بهره را باز به سطح قابل قبول بازارهای پولی و مالی خواهد رساند.

تروریست در قلب اروپا و کم‌کاری ما ، امیر میری

بسیاری معتقدند بعد از جنگ جهانی دوم دو حادثه بیشترین تاثیر را در جهان به جای گذاشته است. اولین حادثه فروپاشی اتحاد جماهیر شوروی در سال 1991 بود که به جهان دو قطبی پایان داد و حادثه دوم حمله به برج‌های دوقلوی نیویورک در سال 2001 بود که بسیاری از تحلیلگران آن را نیز مرتبط با فروپاشی اتحاد جماهیر شوروی می‌دانند. فروپاشی جهان دو قطبی و نبود ایدئولوژی جایگزین مارکسیست، این فرصت را برای بسیاری از پیروان ادیان فراهم آورد که سقوط نظام ضدخدایی را دلیلی بر راستی افکار و روش خود بدانند و شروع به تبلیغ و ترویج افکار خود کنند. درست از همان زمان نگاه‌های افراطی و برداشت‌های خشن از ادیان ابراهیمی آغاز شد و درست بعد از یک دهه با انفجارات تروریستی آمریکا، جهان وارد مرحله جدیدی شد. در ماه‌های ابتدایی بعد از حادثه 11 سپتامبر دیک چنی معاون اول رئیس‌جمهور آمریکا اعلام کرد، جنگ با تروریسم ده‌ها سال به طول خواهد انجامید و این پیکار به زودی به اتمام نخواهد رسید. اگر از تئوری توطئه چشم‌پوشی کنیم، باید امروز اقرار کنیم که این جنگ به طور قاطع بسیار طولانی‌تر از آن خواهد بود که قبلا پیش‌بینی می‌شد. حضور ده‌ها هزار نفر اسلامگرای تندرو که هر روزه از صد‌ها نقطه از جهان به صف پیکارجویان داعش می‌پیوندد، تنها نمی‌تواند یک توطئه بزرگ توسط کشورهای استعمارگر بر علیه مردم خاورمیانه باشد. پیکارجویان و تروریست‌های داعش از دو بخش تشکیل شده‌اند یا از شهروندان خاورمیانه می‌باشند، که به دلیل ده‌ها سال فشار و تهدید و نبود دموکراسی در این منطقه، این روز‌ها خشم فرو خورده شده خود را با عملیات‌های تروریستی نشان می‌دهند و گروه دوم مسلمانان تندرویی هستند که از کشورهای دیگر به‌ویژه از اروپا و جمهوری‌های سابق شوروی راهی عراق و سوریه می‌شوند که بیشترشان از نوکیشان مسلمان هستند. به‌طور حتم در نبود مراکز تبلیغی میانه‌رو برای شناساندن چهره درست و صحیح از اسلام که قتل و کشتار و وحشیگری را محکوم می‌کند، راه برای حضور افکار وهابی و تبلیغ و تئوریزه کردن خشونت توسط این گرو‌ها باز می‌شود. مطمئنا ایران یکی از مقصران اصلی پدیدار شدن افکار سلفی و وهابی در بین نوکیشان در کشور‌های اروپایی است. اگر ایران در طی این سه دهه روابط بهتری با کشور‌های غربی ایجاد می‌کرد و اگر ما به همین راحتی که کشورهایی مانند عربستان و قطر در کشورهای اروپایی مراکز تبلیغ و ترویج وهابیت راه‌اندازی می‌کنند می‌توانستیم مراکز اسلامی خود را که راه و رسم ائمه معصومین را ترویج می‌کند دائر کنیم، امروزه به‌جای حضور روحانیون افراطی سلفی و وهابی در خاک اروپا، روحانیونی حضور داشتند که چهره درست اسلام را برای نوکیشان مسلمان معرفی می‌کردند و چنین وحشیگری‌هایی به نام اسلام در این کشورها صورت نمی‌گرفت. چرا امروز کشورهای ترکیه، قطر یا عربستان باید در روسیه بزرگ‌ترین مسجد اروپا را بسازند. چرا در کوبا باید اجازه ساخت مسجد و مرکز دینی برای مسلمانان را به عربستان بدهند و هرساله اجازه حضور یک نفر وهابی برای تعلیم قرآن و ترویج افکار غلط خود به نوکیشان مسلمان را بدهند. درست مانند همان مساله‌ای که در کشور بوسنی رخ داده است. مگر ایران نبود که در دوران جنگ بوسنی به مسلمانان بوسنی کمک می‌کرد. چرا امروز ما در این کشور جایگاهی نداریم؟ چرا عربستان و ترکیه امروز در این کشور چنین پرنفوذ شده‌اند؟ این به دلیل ضعف ما است که طی این همه سال که از انقلاب اسلامی می‌گذرد نتوانستیم به معنای واقعی به تغییر نگاه جهانیان به دین اسلام کمک کنیم و راه را برای حضور مسلمانان افراطی باز کردیم. امروز نباید تعجب کنیم که اسلام‌هراسی در سراسر اروپا و جهان روز به روز افزایش پیدا می‌کند. این کم‌کاری ما و نداشتن رابطه خوب با دیگر کشورهای جهان نه‌تنها کمکی به تبلیغ دین ما نکرد، بلکه در نبود ما راه برای حضور افراطیون و تخریب چهره اسلام نیز باز شد.

مزایای سوئیفت برای بانک‌های ایران، افشین کرمی

با اوج گرفتن منازعات در خصوص برنامه هسته‌ای ایران، شبکه سوئیفت ایران از روز ۲۷ اسفند ۱۳۹۰ در راستای تحریم‌های اروپایی قطع شد. اما با دستیابی به توافق جامع و نهایی هسته‌ای وین در خصوص برنامه هسته‌ای بین ایران و کشورهای گروه ۵+۱، زمینه‌های اتصال مجدد این ارتباط مالی بین بانکی مهیا شده است. جهت روشن شدن مطلب باید گفت که سوئیفت یا جامعه جهانی ارتباطات مالی بین بانکی یک انجمن تعاونی غیرانتفاعی است که در ماه مه ۱۹۷۳ میلادی توسط چند بانک از کشورهای اروپایی و آمریکای شمالی راه‌اندازی و هدف از آن جایگزینی روش‌های ارتباطی غیراستاندارد کاغذی در سطح بین‌المللی با یک روش استاندارد شده جهانی بود. درحال حاضر بیش از ۹۷۰۰ بانک و مؤسسه مالی در ۲۰۹ کشور جهان عضو آن انجمن می‌باشند. مرکز اصلی شبکه سوئیفت در کشور بلژیک بوده و طبق قوانین آن کشور عمل می‌کند و کشورهای آمریکا، هلند، انگلیس و هنگ‌کنگ به عنوان مراکز پشتیبان اعضا فعالیت دارند.

طرح عضویت ایران در شبکه سوئیفت، در سال ۱۳۶۴ توسط کارشناسان بانک مرکزی ایران ارائه شد ولی با توجه به شرایط جنگی ایران، این طرح به فرجام نرسید تا اینکه در سال ۱۳۶۹، بانک مرکزی این موضوع را در دستور کار خود قرار داد و پس از آماده‌سازی سیستم بانکی ایران در این خصوص، تقاضا برای عضویت خود را در اواخر ۱۳۷۰ ارائه داد. در آذر ۱۳۷۱، درخواست ایران پذیرفته شد و بانک مرکزی ایران به همراه بانک‌های صادرات، ملی، تجارت، ملت و سپه به عضویت این شبکه درآمدند. در حال حاضر تمام بانک‌های داخلی از طریق خطوط مخصوص یا ماهواره به یک مرکز در بانک مرکزی متصل شده و از طریق سیستم ماهواره‌ای پیام‌ها را برای بانک‌های مورد نظر ارسال می‌کنند. این سیستم مزایایی در مقایسه با دیگر وسایل ارتباطی راه دور دارد که می‌توان  به موارد ذیل اشاره کرد:

1- شبکه سوئیفت در مرزها و مدارات زمانی محدود نیست و دسترسی به هزاران موسسه مالی در هر قاره را به ‌راحتی امکان‌پذیر می‌کند. پیام‌های سوئیفتی می‌تواند به‌طور 24 ساعته و هر روز ارسال و دریافت شود.

2- سطح بالای استاندارد در سیستم سوئیفت عمدتا به منظور ارائه یک زبان مشترک برای همه کاربران طراحی شده است. از جمله مزایای این رویه‌های استاندارد می‌توان به افزایش بهره‌وری، کاهش هزینه‌های عملیاتی و کاهش خطاهای احتمالی اشاره کرد.

3- وقتی فرستنده و گیرنده پیام هر دو در شبکه سوئیفت فعال باشند، انتقال اطلاعات و مبادله پیام فقط چند ثانیه طول می‌کشد. کلیه مبادلات آنی صورت می‌گیرد و با بازبینی اطلاعات و تائید سوئیفت که به‌طور خودکار انجام می‌شود، همراه است.

4- سیستم سوئیفت به منظور ارتقای امنیت مبادله پیام‌های مالی بین‌بانکی در شبکه‌ای ‌مطمئن و غیرقابل دسترسی، طراحی شده است.

چالش‌های بازار سرمایه در ایران، افشین کرمی

یکی از اصول اقتصاد مقاومتی استفاده درست و مناسب از منابع مالی است که بازار سرمایه این امکان را دارد تا علاوه‌ بر اینکه سرمایه‌های اندک را جمع‌آوری و با رشد این سرمایه‌ها به سرمایه‌گذاران کوچک سود بپردازد، بتواند زمینه سرمایه‌گذاری‌های بزرگ‌تر به‌ویژه در بخش صنعت را نیز ایجاد کند. بورس در برخی اوقات تحت‌تاثیر مسائل رسانه‌ای خاص و تصمیمات عجولانه قرار می‌گیرد، این در حالی است که اگر اطمینان و آرامش متقاضیان خرید و فروش سهام تامین شود، می‌توان امیدوار بود که در آینده بورس از بهره‌وری مطلوبی برخوردار باشد. به بیان دیگر، دستیابی به رشد اقتصادی، توسعه پایدار و تخصیص بهینه منابع مستلزم وجود یک سیستم مالی کارا می‌باشد که بتواند با کمترین هزینه، بهینه‌ترین تخصیص منابع را صورت دهد. این در حالی است که بخش مالی اقتصاد ایران توسعه نیافته و نمی‌تواند وظیفه انتقال وجوه از بخش‌های دارای مازاد نقدینگی را به بخش‌های تولیدی و صنعتی به خوبی انجام دهد. یکی از بزرگ‌ترین دلایل این مشکلات، عدم وجود قوانین و مقررات جامع بازارهای مالی و به‌خصوص بازار سرمایه است که عدالت و نظم بازارها را تضمین کنند به نحوی که پس انداز‌کنندگان کوچک و سرمایه‌گذاران بزرگ بتوانند با خیال راحت فعالیت کنند. همچنین نظام مالی کشور به حد افراط بانک‌محور است. از طرف دیگر عدم تنوع در اوراق بهادار موجود در بازار اوراق بهادار از اصلی‌ترین کاستی‌های بازار اوراق بهادار فعلی است. وجود ابزارهای مالی گوناگون در بازار اوراق بهادار، انگیزش و مشارکت بیشتر مردم را در تامین منابع مالی فعالیت‌های درازمدت به همراه می‌آورد. در بازارهای سرمایه ایران به طور کلی از ابزارهای بدهی، مشتقه و ترکیبی استفاده نمی‌شود. استفاده بهینه وسیع از ابزارهای سرمایه‌ای نیز فقط به سهام عادی و حق تقدم محدود شده است. بخش عمده‌ای از مشکل عدم امکان استفاده از مجموعه ابزارهای مالی در سرمایه ایران به تعریف سنتی از مفهوم ربا باز می‌گردد که موضوع کاهش قدرت خرید پول را در نظر نمی‌گیرد. به عبارت دیگر از معضل بزرگ تورم چشم پوشی می‌کند.

همچنین عدم تنوع در کارگزاران و واسطه‌گران مالی و سرمایه‌گذاری در کنار ضابطه‌مند نبودن فعالیت نهادهای موجود از عمده‌ترین کاستی‌های بازار اوراق بهادار است. عدم وجود بانک‌های سرمایه‌گذاری که از فعالان اصلی بازار اولیه اوراق بهادار هستند و در مشاوره، پذیره‌نویسی و احیاناً خرید اولیه اوراق بهادار مشارکت دارند، بسیار مشهود است. حضور شرکت‌های بیمه و صندوق‌های بازنشستگی و سازمان تامین اجتماعی که از نقش‌آفرینان مهم بازارهای سرمایه به شمار می‌آیند در بازارهای سرمایه ایران بسیار کم‌رنگ بوده و این نهادها بیشتر در بازار پول فعال هستند. تعداد و حجم فعالیت شرکت‌های سرمایه‌گذاری که اقدام به خرید سهام شرکت‌ها می‌کنند و در دارایی‌های خود سهام انواع شرکت‌ها را دارند کافی نیست. شرکت‌های سرمایه‌گذاری موجود نیز کارایی لازم را ندارند و با وجود سابقه سه دهه فعالیت، عبارت شرکت سرمایه‌گذاری در ایران، در برگیرنده مجموعه‌ای از شرکت‌ها با هویت‌های متفاوت است که در زمینه‌های مختلف فعالیت می‌کنند و برخی از آنها به هیچ وجه با عنوان شرکت سرمایه‌گذاری به مفهوم رایج آن همخوانی ندارند. قوانین مالیاتی در رابطه با اوراق بهادار نارسایی دارند. قوانین مربوط به کار و امور اجتماعی و قوانین مربوط به ثبت شرکت‌ها هم مشکلاتی را برای کارایی بهتر و بیشتر بازار اوراق بهادار و سرمایه‌گذاری در آن، فراهم آورده‌اند. از طرف دیگر، مشکلات کنترل حساب سرمایه تراز پرداخت‌ها، نوسان و چند نرخی بودن ارز و بسته بودن بازارهای اوراق بهادار بر روی سرمایه‌گذاری خارجی از کاستی‌های دیگر بازار اوراق بهادار هستند و این امر به دلیل عدم به کارگیری قوانین لازم برای جذب و ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری‌های خارجی و امکان معامله اوراق بهادار سایر کشورها در بورس اوراق بهادار کشور است.‌