فروش قسطی مسکن در رکود بازار، محمدرضا محمدی

طرح فروش قسطی مسکن یک شیوه از شیوه‌های فروش مسکن است که بدون دخالت دولت و تنها با همکاری انبوه‌سازان و بانک مسکن انجام می‌شود. سال گذشته کانون سراسری انبوه‌سازان کشور مواردی را برای خروج مسکن از رکود با عنوان بسته پیشنهادی تقدیم رئیس‌جمهور کرد که در پی دستور معاون اول رئیس‌جمهور جلسات متعددی درباره بررسی پیشنهادهای انبوه‌سازان تشکیل شد که یکی از موارد آن فروش اقساطی مسکن بود. این طرح هیچ ارتباطی به دولت و وزارت راه‌وشهرسازی ندارد و قرار نیست دولت مسکن را قسطی بفروشد. در این یادداشت سرفصل‌های مهم این تفاهم‌نامه برشمرده می‌شود:

اول: طرح فروش قسطی مسکن که این روزها خبر ساز شد، یک تفاهم‌نامه میان انبوه‌ساز و بانک مسکن است.

دوم: دولت و بانک مسکن تامین‌کننده منابع مالی فروش قسطی نیستند. بنابراین در فروش قسطی مسکن به کسی تسهیلاتی پرداخت نمی‌شود.

سوم: این تفاهم‌نامه یک امکان برای عرضه تولید مازاد مسکن و راهکاری است برای خروج از رکود بازار مسکن.

چهارم: بانک مسکن نقش تضمین‌کننده بازپرداخت اقساط را برعهده دارد. چنانچه خریدار به هر دلیلی نتواند اقساط خود را بپردازد، بانک ضمانت پرداخت اقساط را برعهده می‌گیرد.

پنجم: سود تسهیلات اقساطی ۲ درصد بیش از تورم است.

ششم: متراژ برای انتخاب واحدها، ملاک و معیار نیست. هرکس می‌تواند هر آپارتمانی را با هر متراژی، به‌صورت قسطی بفروشد و بانک هم پرداخت به‌موقع اقساط از سوی خریدار را ضمانت کند.

هفتم: فروش اقساطی مسکن در بخش‌های پیش‌فروش و واحدهای ساخته شده است.

هشتم: بانک مسکن بابت این ضمانت درخواست 5 درصد کارمزد کرد که هنوز تائید و تصویب نشده است.

نهم: مدت‌زمان اقساط پرداخت وام طبق توافق فروشنده و خریدار انجام می‌شود. البته انبوه‌سازان آمادگی واگذاری واحدهای مسکونی را با اقساط بلند مدت ۱۰ تا ۱۵ ساله ندارند و این می‌تواند با مدت کمتر و در شرایط زمانی کوتاه با توافق خریدار و فروشنده صورت گیرد تا مجدد وارد چرخه تولید شود.

دهم: قیمت ملک طبق توافق طرفین تعریف می‌شود. خریدار و فروشنده باید قبل از مراجعه به بانک مسکن در زمینه قیمت به توافق برسند.

یازدهم: درحال‌حاضر نهاد یا ارگانی مسئولیت معرفی مسکن قسطی را برعهده ندارد اما انجمن و کانون انبوه‌سازان می‌توانند معرف خوبی در این زمینه باشند.

دوازدهم: سند در رهن بانک باقی نمی‌ماند چون فروشنده پولی از بانک دریافت نمی‌کند بنابراین تا زمان بازپرداخت کامل اقساط، سند در رهن فروشنده خواهد بود و پس از آن هم به نام خریدار می‌شود.

دوازدهم: فروش قسطی مسکن با لیزینگ مسکن فرق دارد. در حال حاضر با پیشنهاد بانک مسکن به بانک مرکزی، فروش قسطی مسکن مورد قبول واقع شده است و در زمینه لیزینگ هنوز تصمیمی صادر نشده است.

سیزدهم: این طرح شاید برای کسانی که تمکن مالی خوبی دارند و می‌توانند فرضا 250 میلیون تومان را در دو سال بپردازند طرح خوبی باشد اما همه مردم نمی‌توانند به‌دلیل مبلغ بالای اقساط از آن استفاده کنند

چهاردهم: فروش قسطی مسکن چند فایده‌‌ای دارد:

 اولا: اگر از این طرح استقبال شود که با توجه به کمبود نقدینگی کمی دشوار است؛ تحرکی به بازار مسکن وارد می‌شود.

ثانیا: سرمایه‌های راکد شده انبوه‌سازان آزاد می‌شود.

 ثالثا: حجم قابل توجهی از منابع بانک‌ها که در ساخت‌وساز باقی مانده بود، آزاد می‌شود.

 رابعا: سازنده با در دست داشتن نقدینگی می‌تواند دوباره در زمینه ساختمان‌سازی سرمایه‌گذاری کند.

 خامسا: کسانی که استطاعت پرداخت 50 درصد قیمت یک آپارتمان را به‌صورت اقساط 20 تا 30 ماهه دارند می‌توانند از این طریق صاحب‌ خانه شوند.

طرح فروش قسطی مسکن تنها یک رویکرد ساده برای خرید و فروش است. طبعا این شیوه فروش سالیان سال در معاملات املاک رواج داشته است. حتی اخیرا اتحادیه صنف املاک اعلام کرد که در سومین نمایشگاه املاک و مستغلات که در اسفندماه 94 برگزار می‌شود، فروش ویژه‌ای ترتیب داده است که خریداران می‌توانند املاک خود را به‌صورت تهاتری، تخفیفی و یا تقسیطی بفروشند.

اینها شیوه‌های مختلف فروش در بازار راکد مسکن است. طبیعی است زمانی از این شیوه‌ها به خوبی استقبال می‌شود که در بازار، نقدینگی برای جریان داد و ستد وجود داشته باشد. اما اقتصاد بازار ایران این روزها از کمبود نقدینگی دچار این رکود شده است.

فروش قسطی مسکن می‌تواند یک مُسکن باشد اما نمی‌تواند در اقتصاد مسکن تاثیر راهگشایی داشته باشد. دولت و نهادها و سازمان‌های دولتی باید با همدلی و همراهی یکدیگر راه‌های تازه‌تری برای خروج از رکود پیشنهاد کنند.

فروش قسطی مسکن یک امکان دیگر برای خروج از رکود بازار مسکن ایران است. به هر صورت فروش قسطی مسکن را باید به فال نیک گرفت تا شاید جانی تازه در کالبد بی‌جان بازار مسکن دمیده شود.