مدیریت عرضه و تقاضای مسکن وجود ندارد ، محمدرضا محمدی

یکی از راهکارهای مناسب برای خروج از رکود مسکن، تحریک تقاضاست. دولت وظیفه دارد در برابر خمودگی بازار مسکن واکنش نشان دهد و با ایجاد محرک‌های لازم زمینه را برای ایجاد یک تقاضای واقعی فراهم کند. اما برای اینکه بازار مسکن برای خرید تحریک شود یا به عبارتی زمینه‌های تحریک مردم برای خرید مسکن فراهم شود، نیازمند داشتن اطلاعات درست است.

بر پایه اطلاعات دقیق و جزئی می‌توان برنامه‌ریزی کرد. فقدان اطلاعات بازار مسکن به شکل علمی و جزئی یکی از ضعف‌های اساسی ما در برنامه‌ریزی و آسیب‌شناسی خروج از رکود است.

تا زمانی که اطلاعات پایه درست و دقیق نباشد کارشناس نمی‌تواند برنامه‌ای اصولی و منطقی ارائه کند. در بازار مسکن انواع تقاضا وجود دارد. این تقاضا در یک نگاه کلی به دو دسته آشکار و پنهان تقسیم می‌شود. تقاضای آشکار تقاضایی است که نشانه‌های آن در بازار مسکن معلوم است اما تقاضای پنهان، تقاضایی است که ما باید آن را شناسایی کنیم.

شکل تقاضای آشکار و پنهان با توجه به دهک‌های مختلف اقتصادی متفاوت است. بنابراین یک دستورالعمل کلی نمی‌تواند باعث ایجاد تعادل و توازن در بازار مسکن شود. آمارهای موجود در بازار مسکن کلی است. این آمار نشان نمی‌دهد که تقاضای مسکن فرضا در جامعه کارگری چه ویژگی‌هایی دارد؟ چه میزان از کارگران نیاز به سرپناه دارند. میزان درآمد سالانه آنها چقدر است. چقدر قدرت خرید دارند. به چه نوع خانه‌هایی نیاز دارند. کدام مناطق را بیشتر می‌پسندند. متراژ واقعی برای سکونت چقدر است؟ و ده‌ها سوال دیگر. همین مساله برای تقاضای مسکن جامعه پزشکان نیز وجود دارد یا دیگر اقشار جامعه با توجه به سطح درآمد و تحصیلات و نوع شغل و محیط زیست و... دارای تقاضاهای خاص خود هستند. اما کسی به این نوع اطلاعات و آمار‌های پایه‌ای توجه ای ندارد.

 تقاضا در بازار مسکن در شرایط فعلی یک مفهوم کلی است و ما باید به دنبال تقاضاهای عینی و مصداقی باشیم. ما می‌گوییم  با توجه به نرخ رشد جمعیت و میزان ساخت و ساز فرضا در 12 سال آینده به یک توازن عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌رسیم. در صورتی که همه آمارها کلی و غیر مصداقی است، طبعا نتیجه‌گیری نیز کلی است.

 مرکز تحقیقات وزارت راه مسکن و شهرسازی باید آمار دقیقی اعلام کند که فرضا مهاجران به تهران به چه خانه‌هایی نیاز دارند تا براساس این آمارهای جزئی و مصداقی برنامه‌ریزی دقیق و علمی صورت گیرد. در حال حاضر به دلیل همین نقض آشکار با نوعی پارادوکس عرضه و تقاضا روبه‌رو هستیم.

 از یک سو دولت محترم اعلام می‌کند که باید برای خانه‌های خالی از سکنه مالیات ببندیم و از سوی دیگر با تقاضا زیاد در بخش مسکن روبه‌رو هستیم. این یک پارادوکس است و علت به وجود آمدن این پارادوکس تصمیات دولتی است که متاسفانه کارشناسی شده نیست. چرا باید در تهران ما با انبوهی از خانه‌های خالی به خصوص در مناطق یک و دو و سه مواجه باشیم و در دیگر مناطق با تقاضای آشکار مسکن روبه‌رو باشیم. این واقعیت نشان می‌دهد که مدیریت بازار مسکن بسیار ضعیف است و ساختارهای موجود نمی‌تواند نیازهای این بازار را رفع کند.

دولت باید نقش حاکمیتی خود را دقیقا با برنامه‌ریزی اعمال کند. در سالیان اخیر بی‌برنامگی در همه زمینه‌ها به خصوص مسکن موج می‌زند ولی از دولت تدبیر و امید که با درایت و هوشمندی همه اوضاع و احوال اقتصاد را رصد می‌کند، انتظار می‌رود که برای بازار مسکن بر اساس اطلاعات و نیازسنجی واقعی برنامه‌ریزی کند. این شیوه از مدیریت در تولید گویا امری عمومی است و صنایع دیگر بدون نیازسنجی واقعی اقدام به تولید می‌کنند و بعد به دنبال مشتری می‌گردند و وقتی با رکود خرید روبه‌رو می‌شوند وااسفا راه می‌اندازند که کسی به داد ما نمی‌رسد. اما ای‌کاش قبل از تولید، با یک برنامه‌ریزی دقیق وضعیت فروش خود را پیش‌بینی می‌کردند.

 کشورهای پیشرفته دنیا برای تولید به خیلی از آیتم‌های ریز توجه می‌کنند، مثلا  کارشناسان آنها اعلام می‌کنند که چون در سال آینده میزان بارندگی زیاد خواهد بود و هوا شهرهای کلان عمدتا ابری خواهد بود نوع رنگی که باید برای خودرو استفاده شود مثلا رنگ مشکی است، اما ما در عمل در زمینه تولید اعتقادی به مطالعات و تحقیقات نداریم.

برخی از شرکت‌های بزرگ ساختمانی در ایران که با سرمایه‌های هزاران میلیاردی وارد عرصه صنعت ساختمان و مال‌سازی شدند نیز چندان اعتقادی به مطالعات و تحقیقات ندارند و دنباله‌رو یک فعالیت همه‌گیر و جمعی‌اند. چون می‌بینند که همه به سمت ساخت و سازهای تجاری و مال‌سازی روی آوردند آنها نیز بدون مطالعه و درک ضرورت ساخت، هزینه‌های زیادی را انجام می‌دهند، اما در بهره‌برداری و حتی اتمام عملیات ساختمانی با چالش‌های اساسی روبه‌رو می‌شوند.

برای رسیدن به توازن، نیازمند مطالعه و تحقیق گروه‌های مختلف اجتماعی و شناسایی نیازها و خواسته‌ها و چگونگی تبدیل آنها به تقاضا هستیم. در حال حاضر همه تصمیمات آنی و لحظه‌ای است. ما برای اینکه به تعادل و توازن برسیم باید به امکان‌سنجی و نیاز سنجی واقعی اهمیت بدهیم و برای دهک‌های مختلف در مناطق مختلف برنامه‌ریزی کنیم. برای رسیدن به مدیریت سرمایه‌گذاری مسکن باید به تحقیقات و مطالعات درست اهمیت بیشتری بدهیم.