پاردوکس عرضه و تقاضا در بازار مسکن ، محمدرضا محمدی

 پانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن به پایان رسید و استادان دانشگاه و نخبگان اقتصاد مسکن آخرین دستاوردهای علمی و حرفه‌ای خود را مطرح کردند. در این همایش نظر اجماع شرکت کنندگان بر این بود که با توجه به شرایط و پیچیدگی‌‌های موجود، بخش مسکن نیازمند راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت، نهادهای بازار سرمایه، صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات، نهادهای مالی پروژه‌محور و بازار‌محور است تا بتواند به اهداف تجهیز منابع مالی، افزایش قدرت خرید و افزایش قدرت ساخت به لحاظ کمی و کیفی در بخش مسکن دست یابد. اما تحقق این ایده‌ها برای رسیدن به توازن عرضه و تقاضا بی‌تردید در کوتاه‌مدت پاسخگو نخواهد بود.

 از یک سو اقتصاد مسکن به عنوان پیشران اقتصاد ملی معرفی می‌شود و از سوی دیگر به دلیل نبود استراتژی تعریف شده، اقتصاد مسکن به دنبال بهبود وضعیت اقتصاد ملی است. این رابطه‌های دو گانه اقتصاد مسکن را در کلافی سر‌در‌گم رها کرده است و کسی نمی‌داند به‌راستی باید برای خروج از رکود اقتصاد مسکن چه اندیشید.

در حال حاضر هر نوع طرح و ایده‌ای برای گره‌گشایی وضعیت بیمارگونه اقتصاد مسکن و ایجاد توازن و تعادل در بازار عرضه و تقاضا با توجه به نبود منابع مالی موثر، کارگشا نخواهد بود. از همین رو حتی تامین منابع مالی طرح تسهیلات وام مسکن به صورت مُسّکن و موقتی هم نمی‌تواند گره‌گشایی کند  و تا زمانی که این اتفاق در بازار عملی نشود و نهاد‌های مالی و بازار سرمایه مسئولیت تامین منابع مالی را بر عهده نگیرند، طرح‌ها و پیشنهاد در حد یک طرح و ایده باقی می‌مانند.

 ما نیازمند پیشنهادهای کاربردی کوتاه مدت برای خروج از رکود و ایجاد توازن عرضه و تقاضا هستیم و به قول وزیر محترم راه و شهرسازی، راهکارهای ساده انگارانه پاسخگو نیست و باید به دنبال طرح‌های بنیادین و ساختاری رفت. طرح ساختاری و نهادی هم مشمول مرور زمان و نیازمند تامین منابع مالی است. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت طی روزها و ماه‌های آینده اتفاق خاصی در اقتصاد مسکن روی دهد و بازار مسکن به یکباره فعال شود.

 مهم‌ترین مساله در سیاست‌گذاری داشتن اطلاعات است. موجود مربوط به مسکن در حال حاضر اطلاعات کافی و وافی نیست و نمی‌توان بر پایه آن توازن را در بازار مسکن ایجاد کرد. بنابراین همه پیشنهادها کلی است و نمی‌توان با کلیات برنامه‌ریزی دقیق و جزئی داشت.

بیماری اقتصاد مسکن، ریشه در سال‌های دور دارد و ما در همه ادوار با دو مشکل روبه‌رو بودیم: از یک‌طرف رسیدگی به وضعیت حال و کنونی اقتصاد مسکن و از سوی دیگر برنامه‌ریزی برای بهبود وضعیت اقتصاد مسکن در بلند‌مدت. اما از آنجایی که استراتژی پایدار دولتی در ادوار مختلف برای اقتصاد مسکن وجود نداشت و هر بار دولت طرح و ایده‌ای برای درمان موقتی ارائه کرده است، نتیجه هیچ گاه رضایت بخش نبوده است.

دولت از یک سو باید به نیازهای مسکن در زمان کنونی پاسخ دهد و توازنی بین عرضه و تقاضا در بازار به وجود آورد و از سوی دیگر باید این توازن را در سال‌های آینده ادامه دهد. در صورتی که به دلیل رکود حاکم بر بازار ما نه‌تنها با بی‌توازنی عرضه و تقاضا در شرایط فعلی روبه‌رو هستیم بلکه به دلیل کاهش 50 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی زنگ خطر دیگری به صدا در آمده است و ما در سال‌های 95 و 96 با بحران کمبود عرضه واقعی مسکن روبه‌رو می‌شویم و این کمبود موجب افزایش قیمت می‌شود.

 دولت تدبیر و امید می‌گوید اگر همین وضعیت ساخت و ساز ادامه داشته باشد تا 12 سال آینده ما می‌توانیم به توازن حداقلی برسیم. یعنی اولا تا 12 سال آینده مشکل عرضه و تقاضا وجود دارد و دیگر اینکه به دلیل به‌هم ریختن تعادل ساخت و ساز و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در 12 سال آینده هم این مشکل رفع نخواهد شد.

 در همایش سیاست‌های توسعه مسکن نظر اجماع استادان و کارشناسان نیز همین بوده است که در حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس‌های آشکاری در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبه‌رو بوده است. عدم تحویل درست از عرضه و تقاضا در تصمیم‌های سیاستی اخلال ایجاد کرده است. از همه مهم‌تر اینکه دو رویکرد افراطی مداخله بیش از حد دولت همانند طرح مسکن مهر و رویکرد رهایی و شهرفروشی بدون توجه به آینده شهرها و مردم سبب هرج و مرج در برنامه‌ریزی و در نهایت عدم احساس تعلق و عدم آرامش در شهروندان شده است.

 با این توصیف باید راهکار عملی برای رسیدن به نقطه پایدار طراحی کرد. این راهکار نیازمند همراهی جمعی همه نهاد‌ها و دستگاه‌های دولتی است. وزارتخانه‌های غیر‌مرتبط باید بدانند تا زمانی که مسکن از این حالت بیمارگونه رهایی نیابد، اقتصاد دیگر صنایع نیز فعال نخواهد شد. بنابراین شاید لازم باشد همه نهادها و سازمان‌ها در کنار هم قرار گیرند و راهکاری درست و منطقی اراده کنند.

شاید ساده به نظر بیاید اما سیاست‌های ساخت و ساز باید تغییر کند. چرا فکر می‌کنیم بسیاری از مصوبات مربوط به حوزه مسکن، وحی منزل است و نباید به تغییر آنها فکر کرد. چرا نباید در سیاست‌های موجود راهی برای ساخت و ساز آپارتمان‌های ‌‌بسیار کوچک  فکر کرد‌؟ چرا باید یک حدی را برای استاندارد تعریف کنیم و خروج از آن را عدول گناهکارانه بدانیم؟ آیا جامعه کارگری و دانشجویی نیاز به آپارتمان‌هایی با متراژ کوچک ندارد؟ آیا زوج‌های جوان نمی‌توانند در خانه‌های 40 متری زندگی کنند؟ آیا همه آپارتمان‌ها باید حتما پارکینگ داشته باشند‌؟ آیا نمی‌توان برای تامین پارکینگ راه دیگری پیشنهاد داد‌؟

مشکلی که در حاضر در حوزه عرضه و تقاضا داریم نبود شناساسی کامل نیازها و خواسته‌هاست و تقاضا یک مفهوم کلی است که در بازار مسکن دهان به دهان می‌گردد. در صورتی که تقاضا می‌تواند با توجه به اقلیم، درآمد، تحصیلات، کار، زمان و موقعیت فردی تعریف شود. آیا ما آماری در دست داریم تا بتوانیم بر اساس آن آمار نیاز‌سنجی واقعی کنیم و برای توازن عرضه و تقاضا مسکن در سال‌های آینده نقشه راهی طراحی کنیم‌؟